[cut: only the first 33554432 bytes of this file were read]
MLPG-2025-12-31-1-pl.xhtml

Conservative
approach to growth
in industrial assets
in core urban areas
in Europe
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU
z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.
za rok zakończony 31 grudnia 2025
Spis treści
3.1.2 44Wybrane dane finansowe ze Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat
3.1.3 48Wybrane informacje ze Skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych
3.3.1 49Wskaźniki finansowe
2
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
1.4.1 16Struktura sprzedaży Grupy
4Zatwierdzenie przez Zarząd Spółki MLP Group S.A. Sprawozdania Zarządu z działalności
Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025
roku
5Wprowadzenie
1. 6Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej i Spółce MLP Group S.A.
1.1 6Struktura Grupy
1.2 6Przedmiot działalności Spółki i Grupy
1.4 16Informacje o rynku zbytu, klientach oraz dostawcach
2. 18Działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.
3.1 35Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w
Skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy w 2025 roku
3. 35Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej, zarządzanie zasobami finansowymi
3.2 48Stanowisko Zarządu odnośnie opublikowanych prognoz
3.3 49Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy
3.1.1 35Wybrane dane finansowe ze Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
2.1 18Działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w 2025 roku
3.5 52Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
3.4 51Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach
3.4.2 51Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów
3.4.3 51Obligacje
3.4.4 51Udzielone pożyczki
3.4.5
51
Udzielone i otrzymane poręczenia w 2025 roku
3.4.6 52Udzielone i otrzymane gwarancje
3.4.1 51Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek
1.3 9Wybrane dane finansowe Grupy
3.7 52Informacje dotyczące emisji, wykupu i spłaty nieudziałowych i kapitałowych papierów
wartościowych
3.8 52Zwięzły opis istotnych dokonań lub niepowodzeń w okresie 12 miesięcy zakończonych
31 grudnia 2025 roku
3.9 52Sezonowość i cykliczność
3.6 52Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na skonsolidowany wynik za okres
12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku.
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
1.3.1 10Informacje o portfelu nieruchomości Grupy Kapitałowej
1.3.2 15Wybranych 5 parków parków na dzień 31 grudnia 2025 roku
2.2 19Główne czynniki ryzyka
2.2.1 31Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej
3
4.8 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i Grupy 70
4.9 System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem 70
4.10 Podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych 72
4.6.1 Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu spółek oraz Rady Nadzorczej 68
4.6.2 Umowy z członkami Zarządu w przypadku ich rezygnacji, zwolnienia 69
4.1 Kapitał zakładowy i akcjonariusze 55
4.4.2 Sposób funkcjonowania Zarządu 60
4.5.3 Skład osobowy Rady Nadzorczej 64
4.6 Wynagrodzenia i umowy o pracę członków Zarządu spółek oraz Rady Nadzorczej 68
4.7 Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej 70
4.5.1 Kompetencje Rady Nadzorczej 62
4.5.2 Sposób funkcjonowania Rady Nadzorczej 63
4.4.3 Skład osobowy Zarządu 60
4.5 Rada Nadzorcza 62
4.5.5 Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej 67
4.1.2 Uprawnienia kontrolne i osobiste akcjonariuszy 55
4.1.3 Ograniczenia praw z akcji 55
4.2 Walne Zgromadzenie 56
4.1.1 Akcjonariusze 55
4.4.1 Kompetencje Zarządu
58
4.5.4 Komitet Audytu 66
4.3 Zasady zmiany statutu 57
4. Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego 53
4.4 Zarząd
58
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4
Podpisano kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Pruszków, 16 marca 2026 roku
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w okresie 12 miesięcy
zakończonych 31 grudnia 2025 roku zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 16
marca 2026 roku.
Zatwierdzenie przez Zarząd Spółki MLP Group S.A. Sprawozdania Zarządu z
działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w okresie 12 miesięcy
zakończonym 31 grudnia 2025 roku
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
5
Wprowadzenie
Spółka została założona w dniu 18 lutego 1995 roku (akt przekształcenia) i została utworzona na czas
nieoznaczony.
Jednostką Dominującą Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. ("Grupa") jest Spółka MLP Group S.A. ("Spółka",
"Emitent", "Jednostka Dominująca"). Spółka jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem
0000053299, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.
Siedziba Spółki mieści się w Pruszkowie (05-800 Pruszków, ul. 3 Maja 8).
Przedmiotem działalności Jednostki Dominującej oraz jej jednostek zależnych są: zagospodarowanie, kupno i
sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, zarządzanie
nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z
wnoszeniem budynków, oraz budownictwo. Przeważający rodzaj działalności posiada symbol PKD: 7032Z, czyli
zarządzanie nieruchomościami na zlecenie.
Większościowym akcjonariuszem Spółki MLP Group S.A. jest CAJAMARCA HOLLAND B.V. z siedzibą w Holandii,
Locatellikade 1, 1076 AZ Amsterdam.
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
6
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej i Spółce MLP Group S.A.
1. 1 Struktura Grupy
1. 2
Dane Grupy Kapitałowej MLP Group SA zostały przedstawione w Rozdziale 1.2. "Dane Grupy Kapitałowej"
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego sporządzonego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025.
Przedmiot działalności Spółki i Grupy
MLP Group jest wiodącą europejską platformą logistyczną specjalizującą się w rozwoju, posiadaniu oraz
zarządzaniu nowoczesnymi magazynami klasy A,
przeznaczonymi dla wielu najemców oraz obiektami
logistycznymi zlokalizowanymi w kluczowych obszarach miejskich na naszych głównych rynkach
geograficznych: w Polsce, Niemczech, Austrii oraz Rumunii. Nieruchomości inwestycyjne MLP Group stanowią
jeden z najnowocześniejszych portfeli na europejskim rynku logistycznym – 90% budynków zostało
wybudowanych w ciągu ostatnich 10 lat, a ponad 60% w ciągu ostatnich 5 lat.
Nasze nieruchomości logistyczne i przemysłowe są strategicznie położone w pobliżu dużych aglomeracji
miejskich oraz kluczowych węzłów drogowych, w lokalizacjach charakteryzujących się solidnymi podstawami
popytu.
Posiadamy i zamierzamy dalej nabywać grunty przeznaczone pod zabudowę, które sąsiadują z naszymi
istniejącymi obiektami logistycznymi lub znajdują się w pożądanych lokalizacjach blisko istotnych węzłów
logistycznych oraz dużych, gęsto zaludnionych miast. Uważamy, że dysponujemy znaczącym bankiem ziemi,
który na dzień 31 grudnia 2025 roku oferuje potencjał do realizacji inwestycji o łącznej powierzchni do 1,2
miliona m² (obejmując zarówno grunty własne, jak i działki, na które posiadamy zabezpieczone prawo
pierwokupu), co pozwoliłoby nam na podwojenie wielkości obecnego portfolio.
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
7
Poniższa mapa przedstawia lokalizację naszych nieruchomości według stanu na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Groupa posiada solidną i zdywersyfikowaną bazę najemców, składającą się z renomowanych firm („blue-chip”)
z różnych branż, co zapewnia zrównoważony i stabilny portfel generujący przychody. Na dzień 31 grudnia 2025
roku nasza baza najemców obejmowała około 195 podmiotów działających w sektorach produkcyjnym,
logistycznym, handlu detalicznego oraz e-commerce. Dywersyfikacja ta jest dodatkowo wzmacniana przez
długoterminowe umowy, przy czym średni ważony okres pozostały do wygaśnięcia umów najmu („WAULT”)
wynosi 7,9 lat, a wskaźnik retencji (przedłużania umów) wynosi 99%. W wyniku realizowanej przez nas
strategii rozwoju portfela logistycznego w miastach, coraz częściej Grupa przyciąga najemców poszukujących
nieruchomości zlokalizowanych blisko wykwalifikowanej siły roboczej, zwłaszcza z sektora przemysłu lekkiego.
Ze względu na znaczne nakłady inwestycyjne wymagane przez najemców z przemysłu lekkiego, zazwyczaj
preferują oni długoterminowe umowy najmu. Projekty są zwykle realizowane na zasadzie pre-lease, co
oznacza, że rozpoczęcie procesu inwestycyjnego jest uzależnione od uprzedniego podpisania umowy najmu z
potencjalnym najemcą.
Grupa realizuje 2 rodzaje, formatów powierzchni magazynowej:
(1) magazyny big box tj. magazyny wielkopowierzchniowe, w ramach parków magazynowych, w których
istnieje możliwość najmu powierzchni w przedziale 2,5 - 30 tys. m
2
. Big boxy zlokalizowane są w pobliżu
dużych miast z bezpośrednim dostępem do dróg ekspresowych i autostrad. Głównymi najemcami parków
magazynowych są firmy logistyczne, dystrybutorzy, sieci handlowe i firmy związane z lekką produkcją;
(2) obiekty typu Small Business Unit (City Logistics/ Urban Logistics), realizowane pod nazwą MLP Business
Park i oferujące małe moduły magazynowe o powierzchni w przedziale pomiędzy 700 mkw. a 2,5 tys. m
2
.
Kluczową rolę w projektach MLP Business Park odgrywa lokalizacja, inwestycje te znajdują się w obrębie miast,
z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i siły roboczej. Powierzchnię biurową w tych projektach
charakteryzuje wysoki standard wykończenia, co jest ważne dla najemców, którzy planują zlokalizowanie
siedziby firmy bezpośrednio przy powierzchni magazynowej. Dodatkowo w ramach modułów istnieje
możliwość stworzenia powierzchni wystawienniczej czy ekspozycyjnej. Najemcami MLP Business Parków są
głównie firmy z branży usługowej, IT, farmaceutycznej, handlowej oraz prowadzące dystrybucje na rynek
lokalny. Pierwszym projektem tego typu był MLP Business Park Berlin. W 2025 częściowo zostały zrealizowane
MLP Business Park Vienna, MLP Business Park Poznań i MLP Business Park Łódź. W realizacji są projekty w
MLP Businesss Park Schalke oraz MLP Business Park Spreenhagen.
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Łódź
Pruszków
Wrocław
Poznań
Gorzów
Wielkopolski
Zgorzelec
Berlin
Unna
Spreenhagen
Gelsenkirchen
Idstein
Lublin
Czeladź
Wiedeń
Bukareszt
Polska
Niemcy
Austria
Rumunia
Gliwice
Teresin
Bieruń
Pruszków II
Ukraina
Hamburg
Monuchamium
*
*
*
Źródło: MLP Group
Polska,
Niemcy,
Austria
i Rumunia
parki
27
2
mln m
2,0
ha
451
lat
28
Potencjalna
powierzchnia
Posiadane
grunty
Doświadczenie
rynkowe
* przeniesienie prawa własności planowane na 2026 r.
Kluczowe wydarzenia z ostatnich 12 miesięcy, w roku 2025:
Historyczny wynik w wysokości 370 941 m
2
nowych i odnowionych umów najmu podpisanych w ciągu roku.
Umowy najmu zawarte w 2025 r. zapewniają nam zabezpieczoną 21-procentową bazę wzrostu przychodów
na początku 2026 r.
W 2025 r. utrzymywaliśmy wskaźnik pustostanów w portfelu poniżej 5%, skutecznie osiągając niemal pełną
generację dochodów ze wszystkich aktywów i zapewniając silną ciągłość przychodów.
ZADANIA KIERUNKI STRATEGICZNE
l Energia odnawialna z fotowoltaiki + efektywność energetyczna
l Ograniczanie zużycia wody
l Gospodarka odpadami
l Różnorodność biologiczna
Ograniczanie negatywnego
wpływu firmy na środowisko
Podejmowanie kompleksowych
działań mających na celu poprawę
jakości środowiska
i zwiększenie bezpieczeństwa
środowiskowego lokalnych
społeczności
Włączanie ESG do działalności
biznesowej i dostosowywanie
interesów korporacyjnych
do społecznych
l Poprawa bezpieczeństwa i zdrowia pracowników oraz klientów
l Zapewnienie bezpiecznego miejsca pracy dla pracowników
l Stworzenie przyjaznego środowiska zewnętrznego
l Wsparcie charytatywne
l Uwzględnianie wpływu projektów na środowisko, prawa
człowieka i zmiany klimatyczne w procesach decyzyjnych.
l Ustanowienie procedur i wyznaczenie mierzalnych celów w celu zapewnienia
identyfikacji i unikania ryzyka związanego ze środowiskiem, klimatem i
prawami człowieka
l Działalności zgodnie z normami etycznymi
l Komunikowanie strategii i działań w zakresie ESG
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
8
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
1. 3
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
mln PLN mln PLN mln EUR mln EUR
EBITDA liczona jest bez przeszacowania
*z uwzględnieniem umów podpisanych do dnia raportowania
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
mln PLN mln PLN mln EUR mln EUR
Wybrane dane finansowe Grupy
%
zmiana
%
zmiana
%
zmiana
%
zmiana
9
Przychody 420,5 372,4 13% 99,2 86,5 15%
Zysk (strata) netto 459,0 372,2 23% 108,3 86,5 25%
EBITDA 210,9 185,5 14% 49,8 43,1 15%
EPRA Earnings 59,1 80,7 -27% 13,9 18,8 -26%
FFO 54,7 47,3 16% 12,9 11,0 17%
Dług Netto/ EBITDA 13,5 12,9 5% 13,5 13,0 4%
Dług Netto/ Run Rate EBITDA* 10,0 9,9 1% 10,1 10,0 1%
Wskaźnik obłożenia 95,5% 95,0% 95,5% 95,0%
Wartość godziwa
Nieruchomości
Inwestycyjnych (GAV)
6 608,6 5 173,5 28% 1 563,5 1 210,7 29%
Kapitał Własny (NAV) 3 197,0 2 746,2 16% 756,4 642,7 18%
NAV na akcję [PLN/EUR] 133,2 114,4 16% 31,5 26,8 18%
EPRA NRV 3 193,1 2 737,4 17% 755,4 640,6 18%
EPRA NTA na akcje [PLN/EUR] 133,0 114,1 17% 31,5 26,7 18%
LTV 43,3% 42,9% 43,3% 42,9%
10
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
1. 3.1 Informacje o portfelu nieruchomości Grupy Kapitałowej
projekty w trakcie budowy lub w przygotowaniu,
bank ziemi (powierzchnia gruntu).
Wybudowana
powierzchnia
(m²)
Powierzchnia
wybudowana
i wynajęta (m²)
Powierzchnia
wybudowana, lecz
nie wynajęta (m²)
Powierzchnia w
trakcie budowy i
w
przygotowaniu
(m²)
Powierzchnia w
trakcie budowy i
w przygotowaniu,
objęta umowami
najmu (m²)
Powierzchnia
istniejąca, w
trakcie budowy
oraz w
przygotowaniu
(m²)
POLSKA 1 180 756 152 954 115 163 1 333 710
NIEMCY 75 347 75 347 - 106 694 36 294 182 041
AUSTRIA 29 840 29 840 - 24 354 - 54 194
RUMUNIA 38 946 38 766 180 58 187 20 407 97 133
RAZEM 1 324 889 1 266 216 58 672 342 189 171 864 1 667 078
Grupa klasyfikuje swój portfel nieruchomości w ramach poniższych głównych kategorii:
nieruchomości generujące przychody z najmu,
Struktura portfela nieruchomości w podziale na kategorie w poszczególnych segmentach Grupy według stanu na
dzień 31 grudnia 2025 roku:
Całkowita
powierzchnia
gruntów (m
2
)
Potencjał
zabudowy dla
całkowitej
powierzchni
gruntu
(m²)
Wybudowana
powierzchnia
(m²)
Powierzchnia
w trakcie budowy i
w przygotowaniu
(m²)
Planowane
budynki
(m²)
POLSKA 3 697 044 1 603 917 1 180 756 152 954 270 207
NIEMCY 530 115 278 423 75 347 106 694 96 382
AUSTRIA 98 249 54 194 29 840 24 354 -
RUMUNIA 188 045 99 063 38 946 58 187 1 930
RAZEM 4 513 453 2 035 597 1 324 889 342 189 368 519
1 122 263 58 492
Portfel nieruchomości
według segmentów
Na dzień raportowania grupa nabyła 17 ha gruntów i pozwoli na wybudowanie 78 tys m
2
w spółkach Business Park
Neufahrn w Monachium oraz Geesthacht w Hamburgu.
Podsumowanie powierzchni najmu będącej w posiadaniu Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku (m²):
11
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
MODEL BUDOWANIA WARTOŚCI
Zakup gruntów
Przygotowanie Budowa Leasing Zarządzanie
Uwagi: (1) Średnia z ostatnich 10 lat; (2) Wartość kapitałowa: wartość po zakończeniu budowy (z wyceny)/mkw. (w budowie + planowane)
112
457
862
Całkowity
koszt
Wartość
kapitałowa
196
507
1472
Całkowity
koszt
Wartość
kapitałowa
NIEMCY
Wartość kapitałowa Koszt budowy
Grunt – wartość historyczna
POLSKA
18 miesięcy
(1)
Średnie obłożenie wynoszące 30% przy rozpoczęciu
budowy, 80% przy zakończeniu projektu i 95% trzy miesiące
po zakończeniu projektu.
Wartość
Brak przekroczeń
kosztów lub terminów
w ciągu ostatnich 15 lat
WZROST WARTOŚCI
MODEL KREOWANIA WARTOŚCI
(1)
SZACUNKOWE KOSZTY BUDOWY VS. WARTOŚĆ
BUDYNKÓW W € NA MKW.
Skupienie na szansach typu value-add
Wykorzystanie lokalnych zespołów znających rynek
Zwiększenie zwrotów poprzez selektywny recykling
dojrzałych aktywów niezwiązanych z podstawową
działalnością
Dedykowane zespoły, kapitał i bank gruntów
zapewniające ciągłą realizację projektów
Zarządzanie ryzykiem, oparte na wewnętrznej wiedzy
specjalistycznej
Rozwój z myślą o przyszłości dzięki dostosowaniu
do potrzeb najemców
Wewnętrzne, scentralizowane zespoły zapewniające
skalowalną wydajność i wiedzę specjalistyczną
Standaryzowane procesy, zaawansowane narzędzia
i decyzje oparte na danych
Dedykowane zarządzanie wewnętrzne z wydajnością
opartą na procesach
Aktywne zaangażowanie najemców i monitorowanie
zdolności kredytowej
Zabezpieczenie aktywów na przyszłość poprzez ESG
i orientację na klienta
STRATEGICZNE PRZEJĘCIA NA RZECZ WZROSTU
SILNE MOŻLIWOŚCI ROZWOJOWE
Build
& Hold
SCENTRALIZOWANE KOMPETENCJE
W OBSZARACH WSPARCIA
WYSOKIEJ JAKOŚCI
ZARZĄDZANIE AKTYWAMI
12
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Rodzaje oferowanej powierzchni najmu:
Dodatkowo Grupa udostępnia swoim najemcom powierzchnię biurową, związaną z prowadzoną działalnością.
Ostateczny podział powierzchni wynajmowanej jest uzależniony od wymagań najemców.
Grupa oferuje swoim najemcom dwa typy powierzchni:
Powyższe powierzchnie udostępniane są w dwóch formatach:
powierzchnię magazynową, rozumianą jako powierzchnię przeznaczoną pod magazynowanie towarów,
oraz
obiekty typu Small Business Unit (City Logistics),
magazyny big-box.
powierzchnię produkcyjną, czyli powierzchnię przeznaczoną pod prowadzenie lekkiej produkcji
przemysłowej.
PODZIAŁ POWIERZCHNI WYBUDOWANEJ
W GRUPIE WEDŁUG JEJ RODZAJU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025
PODZIAŁ POWIERZCHNI WYBUDOWANEJ
WG JEJ FORMATU
2
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 (M)
Big Box
City Logistics
Big Box
City Logistics
PODZIAŁ POWIERZCHNI WYBUDOWANEJ
WG JEJ FORMATU
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 (GAV)
10%
53%
37%
Logistyka
Produkcja
Handel elektroniczny
16%
84%
8%
92%
Wybudowana powierzchnia w parkach Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku kształtowała się następująco:
13
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Big Box
City Logistics
19%
81%
PODZIAŁ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ISTNIEJĄCYCH, W BUDOWIE I PLANOWANYCH
WG JEJ FORMATÓW NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU
1Q
2024
40 826
41 852
47 589
176 926
2025
22 809
104 447
51 871
191 814
2
UMOWY NAJMU ZAWARTE W 2025 ROKU [W M]:
TOTAL
2Q
3Q
4Q
307 194370 941
W roku 2025 r. wynajęliśmy 370 941 m² powierzchni przemysłowej, co stanowi wzrost o 21% w stosunku
do roku
2024.
14
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Waluta
Wartość
istniejących
nieruchomości
Wartość
nieruchomości w
budowie
Wartość
planowanych
nieruchomości
Wartość rezerwy
gruntu
Łączna wartość
w tys. EUR 1 009 425 61 930 36 650 25 507 1 133 512
w tys. zł 4 266 537 261 760 154 909 107 810 4 791 016
w tys. EUR 120 279 129 200 9 170 16 150 274 799
w tys. zł 508 383 546 090 38 759 68 261 1 161 493
w tys. EUR 108 000 - - - 108 000
w tys. zł 456 484 - - - 456 484
w tys. EUR 34 117 4 777 - 1 740 40 634
w tys. zł 144 203 20 191 - 7 354 171 748
Razem w tys. EUR 1 271 821 195 907 45 820 43 397 1 556 945
Razem w tys. zł 5 375 607 828 041 193 668 183 425 6 580 741
* wartość nieruchomości nie uwzględnia PWUG i nieruchomości mieszkaniowych
Polska
Niemcy
Wartość portfela nieruchomości inwestycyjnych wykazywana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na
dzień 31 grudnia 2025 roku zawiera: (i) wartość rynkową nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 6 580 741 tys.
zł, (ii) prawo wieczystego użytkowania gruntów (PWUG) w wysokości 55 368 tys. zł, (iii) wartość mieszkań w Spółce
Feniks Obrót Sp. z o.o. w kwocie 565 tys zł.
Austria
Rumunia
Segment
Wartość portfela nieruchomości* Grupy według segmentów i rodzajów wycenianej powierzchni na dzień 31 grudnia
2025 roku:
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI GRUPY
a) według rodzaju
b) według kraju
WYBUDOWANE W BUDOWIE GRUNTY
WYBUDOWANE W BUDOWIE GRUNTY
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2025
13%
76%
11%
12%
82%
6%
POLSKA NIEMCY RUMUNIA AUSTRIA
na dzień 31.12.2025
POLSKA NIEMCY RUMUNIA AUSTRIA
76%
16%
na dzień 31.12.2024
2%
6%
73%
18%
2%
7%
15
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
1.
3.2 Wybranych 5 parków na dzień 31 grudnia 2025 roku:
MLP Pruszków II
GLA (m
2
)
426 251
Wycena 344 264 785
Wskaźnik obłożenia* 100%
MLP Poznań West
GLA (m
2
)
175 318
Wycena 155 407 603
Wskaźnik obłożenia* 97%
MLP Business Park Łódź
GLA (m
2
)
28 398
Wycena 28 590 000
Wskaźnik obłożenia* 70%
MLP Pruszków I Sp. z o.o.
GLA (m
2
)
168 917
Wycena 119 093 975
Wskaźnik obłożenia* 98%
MLP Unna Sp. z .o.o. & Co.KG
GLA (m
2
)
57 195
Wycena 83 059 055
Wskaźnik obłożenia* 100%
*wyliczane na podstawie powierzchni wybudowanej
16
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
1. 4 Informacje o rynku zbytu, klientach oraz dostawcach
1. 4.1 Struktura sprzedaży Grupy
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025 2024 zmiana (%)
Sprzedaż na rzecz klientów zewnętrznych:
214 802 11%
76 173 18%
78 532 5%
2 914 201%
Przychody ze sprzedaży 372 421 13%
Czynsz z najmu z nieruchomości inwestycyjnych
Przychody z tytułu refakturowania kosztów
operacyjnych
Przychody z refakturowania mediów
Pozostałe przychody
Grupa ma podpisane umowy na opcje zakupu gruntów w kolejnych lokalizacjach w Polsce, Niemczech, co
umożliwia rozszerzenie oferty lokalizacyjnej najemcom.
Grupa uzyskuje przychody z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w parkach logistycznych na terenie
Polski, Niemiec, Austrii oraz Rumunii. Poniższa tabela przedstawia rodzaje uzyskiwanych przychodów
związanych
Grupa specjalizuje się w budowie i zarządzaniu nowoczesnymi centrami magazynowymi. Wszystkie
obiekty charakteryzują się bardzo atrakcyjną lokalizacją, w pobliżu dużych aglomeracji miejskich i
głównych węzłów drogowych. Grupa działa na rynku polskim, niemieckim, austriackim i rumuńskim.
Grupa prowadzi obecnie 31 projektów logistycznych zlokalizowanych w 4 krajach europejskich. W tym w
Polsce znajdują się 23 projekty logistyczne w kluczowych lokalizacjach. W Niemczech Grupa aktualnie
prowadzi 6 projektów logistycznych oraz po jednym projekcie logistycznym w: Rumunii i Austrii.
Polska
327 902
Niemcy
33 654
Rumunia
10 839
Austria
24
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY W 2024 ROKUPRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY W 2025 ROKU
Polska
374 750
Niemcy
30 993
Rumunia
11 435
Austria
3 350
238 410
90 883
82 467
8 767
420 527
17
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
2
GLA WEDŁUG TYPU KLIENTA [M] – %
E-commerce
Logistics
Light Industrial
10%
53%
37%
WAULT
7,9 lat
AKCEPTOWANI SĄ WYŁĄCZNIE
NAJEMCY Z OCENĄ D&B (DUN &
BRADSTREET) 1 I 2 (BEZ ODPISÓW)
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
2. Działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.
2. 1 Działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w 2025 roku
18
1.
MLP Group posiada portfel aktywów
logistycznych i przemysłowych
zlokalizowanych wyłącznie w kluczowych
obszarach miejskich i metropolitalnych
na swoich głównych rynkach: w Polsce,
Niemczech, Austrii i Rumunii.
4.
Grupa zarządza około 1,6 mln m² GLA
oraz posiada strategiczny bank ziemi
o powierzchni około 2,3 mln m²
(stan na 31 grudnia 2025 r.).
2.
Grupa rozwija standaryzowane formaty
magazynowe zaprojektowane z myślą
o elastyczności i skalowalności,
umożliwiające najemcom rozwój działalności
w ramach tego samego parku logistycznego
oraz zapewniające wysoki potencjał
długoterminowego ponownego wynajmu.
5.
3.
Portfel MLP Group składa się wyłącznie
z magazynowych i lekkich obiektów
przemysłowych w formule multi-tenant,
o średniej wielkości modułu wynoszącej
ok. 7 000 m², bez projektów typu
build-to-suit (BTS).
6.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. ponad 60%
całkowitego portfela GLA zostało wybudowane
w ciągu ostatnich 5 lat, a około 85% aktywów
ma mniej niż 10 lat. Średni wiek budynków
wynosi około 6,6 roku – jeden z najniższych
na rynku.
Portfel MLP Group korzysta z wysokiej jakości
bazy najemców, składającej się głównie
z międzynarodowych firm typu blue-chip, przy
czym większość najemców posiada rating 1 lub 2
wg Dun & Bradstreet, co wspiera stabilne,
długoterminowe przychody z najmu oraz umożliwia
wzrost czynszów like-for-like (15% r/r).
MLP Group jest notowana na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie od 2013 roku.
19
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
2. 2 Glówne czynniki ryzyka
Poniżej przedstawiono glowne czynniki ryzyka. Szerszy zakres ryzyk opisano w rozdziale 4
Skonsolidowanego Sprawozdania Finanoswego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r.
Ryzyko niekorzystnych trendów
makroekonomiczych
Spowolnienie gospodarcze lub istotne
pogorszenie warunków makroekonomicznych
może mieć istotnie negatywny wpływ na
działalność Grupy oraz wartość
nieruchomości, w tym na skutek zakłóceń na
rynkach finansowych, niepewnych warunków
ekonomicznych oraz ostatnich presji
inflacyjnych.
Rozwój rynku nieruchomości komercyjnych,
na którym działa Grupa, zależy zarówno od
zmian w sektorach budownictwa i
nieruchomości, jak i od trendów w przemyśle,
handlu, usługach, transporcie oraz ogólnego
rozwoju gospodarki, na który wpływa szereg
czynników makroekonomicznych i
geopolitycznych, takich jak: agresja militarna
Rosji na Ukrainę i związane z nią sankcje
nałożone na Rosję i Białoruś (oraz środki
odwetowe tych krajów), „wojna celna”
między USA a Unią Europejską, dynamika
wzrostu gospodarczego, poziom Produktu
Krajowego Brutto („PKB”), poziom inflacji,
poziom stóp procentowych oraz oczekiwania
co do ich zmian, które wpływają na
zachowania konsumentów i przedsiębiorców,
kursy walutowe, sytuacja na rynku pracy,
poziom bezrobocia, wysokość średnich i
medianowych wynagrodzeń oraz dochodów,
wartość bezpośrednich inwestycji
zagranicznych, polityka fiskalna i monetarna
Unii Europejskiej, w tym krajów, w których
Grupa prowadzi działalność.
Tempo wzrostu krajowej gospodarki, a tym
samym również działalność Grupy i wyniki,
mogą zostać osłabione przez spowolnienie i
recesję w gospodarce globalnej. Negatywne
zmiany w sytuacji makroekonomicznej oraz
polityce gospodarczej i monetarnej Polski,
Rumunii, innych krajów oraz Europejskiego
Banku Centralnego mogą istotnie negatywnie
wpłynąć na wyniki finansowe Grupy i jej
zdolności do realizacji planów.
Nasza Grupa na bieżąco monitoruje główne
wskaźniki makroekonomiczne (wzrost PKB,
PMI, inflacja, itd.) oraz główne wskaźniki w
sektorze nieruchomości (stopy kapitalizacji,
średnia wysokość czynszów, poziom
pustostanów, itd.) oraz wybranych
sektorach, w których działają nasi najemcy,
Na tej podstawie szacujemy ryzyko związane
z najmem nowo budowanych obiektów,
przygotowujemy scenariusze działania i
konserwatywnie podejmujemy decyzje o
kolejnych inwestycjach.
Dodatkowo dywersyfikujemy strukturę
naszych najemców pod kątem branż, w
których działają. To znaczy unikamy
koncentracji najemców z jednej branży, w
szczególności z branż obarczonych
znaczącym ryzykiem makroekonomicznym.
Zarządzamy tez ryzykiem braku zapłaty przez
naszych najemców w dwóch podstawowych
wymiarach: sprawdzamy standing finansowy
naszych potencjalnych najemców i
podejmujemy kroki zarządcze w przypadku
niezadowalającego standingu oraz na
bieżąco monitorujemy spłatę naszych
należności i reagujemy natychmiast w
przypadku jakichkolwiek opóźnień.
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
20
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
Ryzyko geopolityczne
Czynniki geopolityczne, w tym trwająca wojna
między Rosja a Ukraina oraz wynikające z niej
sankcje gospodarcze nałożone na Rosja i
Białoruś, konflikty na Bliskim Wschodzie (w
tym zakrojone na szeroką skalę operacje
wojskowe Izrael w Strefie Gazy oraz nasilone
napięcia między Iran a Izrael), napięcia między
Chiny a Tajwan, a także niepewność
dotycząca bieżącej polityki zagranicznej
Stanów Zjednoczonych (w tym w zakresie ceł
importowych), nadal powodują zmienność
oraz niepewność operacyjną.
Ryzyka bezpieczeństwa regionalnego na
wschodniej flance NATO pozostają
podwyższone. We wrześniu 2025 r. wiele
rosyjskich dronów naruszyło polską
przestrzeń powietrzną podczas szerszego
ataku na Ukrainę; zostały one przechwycone
przez polskie samoloty oraz statki powietrzne
NATO. Choć incydenty te nie spowodowały
rozległych szkód w Polsce, podkreślają one
podwyższone ryzyko bezpieczeństwa na
wschodniej flance NATO i mogą zwiększać
ostrożność inwestorów oraz niepewność
operacyjną na naszych kluczowych rynkach.
Oddzielnie, niedawne zapowiedzi dotyczące
zmian w rozmieszczeniu wojsk Stanów
Zjednoczonych w Europie, w tym częściowego
wycofania i relokacji sił w Rumunia, mogą
przyczyniać się do postrzeganych lub
faktycznych zmian w regionalnym środowisku
bezpieczeństwa. Chociaż konflikt ten do tej
pory nie miał istotnego negatywnego wpływu
na naszą działalność operacyjną, jego
eskalacja lub dalsza destabilizacja regionu —
w tym kolejne naruszenia przestrzeni
powietrznej, cyberataki lub zakłócenia
infrastruktury — mogą ograniczyć skłonność
najemców do inwestowania w Polsce i
Rumunii, a tym samym zmniejszyć popyt na
nasze usługi, opóźnić decyzje najemcze,
zwiększyć koszty budowy i operacyjne oraz
obniżyć wyceny.
Na bieżąco analizujemy wszelkie zagrożenia i
ryzyka wynikające z sytuacji politycznej na
świecie.
Na podstawie tych analiz monitorujemy
sytuacje ekonomiczną naszych najemców
pod katem zagrożenia ich standingu
finansowego i zdolności do uregulowania
zobowiązań wobec naszej Grupy.
Dodatkowo nasze zespoły Property
Management monitorują zagrożenia, które
mogłyby mieć wpływ na bezpieczeństwo i
funkcjonowanie naszych obiektów.
Dodatkowo ewentualne środki zaradcze
uzgadniane są z naszymi partnerami oraz
odpowiednimi służbami.
Działalność Grupy może zostać
negatywnie dotknięta przez
niekorzystne zmiany na rynku
nieruchomości oraz nieruchomości
komercyjnyc h .
Grupa jest narażona na ryzyka związane z
rozwojem, nabywaniem, posiadaniem i
zarządzaniem nieruchomościami na rynku
nieruchomości komercyjnych.
Szereg czynników może wpłynąć na
generowane przychody oraz wartość naszych
nieruchomości, w tym:
(i) zmiany w przepisach prawa oraz
regulacjach administracyjnych dotyczących
Nasza Grupa stosuje wielowarstwowe
zarządzanie ryzykiem w tym obszarze.
Zarządzanie ryzykiem związane z cyklem
deweloperskim:
- nasza Grupa jest zintegrowana pionowo –
to znaczy, że na każdym etapie
deweloperskim, tj. od zakupu działki do
wynajęcia powierzchni.
To pozwala nam na analizy ekonomiczno
21
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
nieruchomości, w tym związanych z
uzyskiwaniem pozwoleń lub zatwierdzeń,
ustalaniem sposobu zagospodarowania
terenu, podatkami i innymi obciążeniami
publicznoprawnymi;
(ii) cykliczne zmiany na rynkach
nieruchomości, na których prowadzona jest
działalność;
(iii) zdolność do zapewnienia odpowiednich
usług budowlanych, zarządzania, utrzymania
oraz zabezpieczenia nieruchomości.
Ogólne pogorszenie koniunktury na rynku
nieruchomości może negatywnie wpłynąć na
wyniki Grupy w zakresie przychodów z
wynajmu powierzchni magazynowej. W
przypadku niewywiązania się najemców z
zobowiązań lub braku najemców, Grupa nie
będzie generować przychodów z najmu,
jednocześnie ponosząc koszty związane z
utrzymaniem nieruchomości. Koszty te mogą
obejmować między innymi: wydatki na
obsługę prawną i wyceny, koszty utrzymania,
ubezpieczenie oraz lokalne podatki od
nieruchomości.
Poziom możliwych do uzyskania czynszów, jak
również rynkowa wartość nieruchomości,
zależą w dużej mierze od sytuacji
gospodarczej. W konsekwencji spadek cen
rynkowych może prowadzić do poziomu
czynszów odbiegającego od prognoz, co może
skutkować stratami w ramach danego
projektu lub koniecznością znalezienia
alternatywnego przeznaczenia dla gruntów
zakupionych pod inwestycję.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych
czynników ryzyka może znacząco negatywnie
wpłynąć na działalność, sytuację finansową,
wyniki oraz perspektywy rozwoju Grupy.
prawne na każdym etapie procesu
deweloperskiego. Na podstawie tych analiz
podejmujemy decyzje dotyczące kolejnych
kroków inwestycyjnych oraz dotyczących
ekonomicznych warunków najmu.
Dodatkowo aktywnie zarządzamy ryzykami
związanymi z potencjalnym wzrostem cen
naszych dostawców i podwykonawców –
ryzyka te są w bardzo dużym zakresie
transferowane na zewnątrz Grupy.
Stosujemy też rygorystyczny proces
zakupowy w formie przejrzystych
przetargów.
Ryzyko niepowodzenia w realizacji
rentownych inwestycji, w
szczególności w ramach
prowadzonych działań
deweloperskich
Zdolność do rozpoczęcia i ukończenia
budowy, przebudowy lub modernizacji
nieruchomości zależy od szeregu czynników, z
których niektóre są poza kontrolą Grupy. Do
tych czynników należą w szczególności:
możliwość uzyskania wszystkich wymaganych
decyzji administracyjnych, pozyskanie
zewnętrznego finansowania na
satysfakcjonujących warunkach lub w ogóle,
zaangażowanie rzetelnych wykonawców oraz
zabezpieczenie odpowiednich najemców.
Czynniki, na które Grupa ma ograniczony lub
żaden wpływ, a które mogą opóźnić lub
negatywnie wpłynąć na rozwój lub
modernizację własnych obiektów, obejmują:
Organizacja procesów zarządzania
projektami deweloperskimi w naszej Grupie
jest oparta o zasadę zapobiegania ryzykom
związanymi z realizacją projektów.
Nasza struktura jest zintegrowana pionowo
co umożliwia nam analizę i podejmowania
środków zaradczych na każdym etapie
inwestycji:
- na etapie wyboru i zakupu działek
szacujemy wszystkie ryzyka prawne i
związane z decyzjami administracyjnymi – na
tej bazie podejmowane są decyzje dotyczące
kontynuacji lub porzucenia procesu
inwestycyjnego
- na etapie realizacji inwestycji
22
22
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
w zrost kosztów materiałów, robocizny lub
innych kosztów, który może sprawić, że
ukończenie projektu stanie się nieopłacalne;
d ziałania organów administracji publicznej i
samorządów skutkujące nieprzewidzianymi
zmianami w planach zagospodarowania
przestrzennego oraz wymaganiach
architektonicznych i budowlanych;
w ady lub ograniczenia w tytułach prawnych
do nabywanych działek lub budynków, a także
wady, ograniczenia lub warunki związane z
decyzjami administracyjnymi dotyczącymi
posiadanych gruntów;
zmiany obowiązujących przepisów prawa,
norm, regulacji lub standardów, a także ich
interpretacji lub stosowania, które wchodzą w
życie po rozpoczęciu planowania lub budowy
projektu, powodując dodatkowe koszty lub
opóźnienia;
n aruszenia norm budowlanych, wadliwe
metody budowlane lub zastosowanie
wadliwych materiałów budowlanych;
w ypadki przy pracy, nieujawnione wcześniej
zanieczyszczenie gruntu lub potencjalna
odpowiedzialność wynikająca z przepisów
dotyczących ochrony środowiska i innych
regulacji, np. związanych z odkryciami
archeologicznymi, niewybuchami lub
szkodliwymi dla zdrowia materiałami
budowlanymi;
siły natury, takie jak złe warunki pogodowe,
trzęsienia ziemi i powodzie, które mogą
uszkodzić lub opóźnić realizację projektów;
akty terroru, zamieszki, rebelie, strajki i/lub
niepokoje społeczne.
przeprowadzamy przejrzysty proces
przetargowy, w ramach którego wybieramy
wykonawców prac budowlano –
montażowych, w ramach zawartych umów
transferujemy większość materialnych ryzyk
poza Grupę. Wybieramy tylko takich
partnerów, którzy wiedzą jak odpowiednio
zarządzać ryzykami oraz spełniają najwyższe
standardy.
MLP Group realizuje kontrakty z generalnymi
wykonawcami w formule „design and build”
oraz w modelu ryczałtowym.
Współpracujemy wyłącznie z największymi i
renomowanymi firmami wykonawczymi,
takimi jak Bremer, Deppenbrock czy BIN,
każdorazowo weryfikując ich standing
finansowy.
Na przestrzeni 25 lat działalności nigdy nie
doszło do przekroczenia budżetu
inwestycyjnego, a klauzula „cost overrun”
nie została ani razu uruchomiona. Większość
projektów rozpoczynamy dopiero po
uzyskaniu minimum 50% powierzchni
wynajętej w formule pre-lease, a w trakcie
realizacji wskaźnik ten wzrasta do około 75%,
co istotnie ogranicza ryzyko pustostanów.
Działamy wyłącznie na kluczowych rynkach
w poszczególnych krajach. Nowe projekty w
Pomyślne ukończenie projektów
budowlanych zależy od zdolności Grupy do
zatrudnienia generalnych wykonawców,
którzy realizują projekty zgodnie z przyjętymi
standardami jakości i bezpieczeństwa, na
warunkach komercyjnie uzasadnionych, w
ustalonych terminach i w ramach
zatwierdzonego budżetu.
Niemożność zatrudnienia generalnych
wykonawców na warunkach komercyjnie
uzasadnionych lub niewywiązanie się przez
nich z ustalonych standardów jakości i
bezpieczeństwa, opóźnienia w realizacji
budowy lub remontu, przekroczenie
uzgodnionego budżetu, a także żądania
podwyższenia wynagrodzenia, zwłaszcza w
związku ze wzrostem cen materiałów
budowlanych, mogą skutkować wzrostem
kosztów projektu, opóźnieniami w jego
Ryzyka związane z generalnymi
wykonawcami oraz innymi
podmiotami trzecimi
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
większości realizujemy na obszarach, w
których jesteśmy już obecni i dobrze znamy
lokalne uwarunkowania. Strategia MLP
Group koncentruje się na umacnianiu pozycji
w miejscach, gdzie zrealizowaliśmy już
inwestycje, co dodatkowo ułatwia procesy
administracyjne- dzięki istniejącym relacjom
z organami administracji publicznej.
Posiadamy wdrożone procedury zarządzania
budżetem projektu oraz kontroli zmian
(„change control”), a także zapewniamy
odpowiednią rezerwę budżetową na prace
nieprzewidziane („contingency”).
realizacji lub roszczeniami wobec Grupy.
Ponadto, powyższe zdarzenia mogą
negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy oraz
zdolność do sprzedaży ukończonych
projektów.
Wykonawcy i zewnętrzni dostawcy usług
mogą być niekorzystnie dotknięci przez
spowolnienia gospodarcze, niewypłacalność
lub inne ryzyka związane ze świadczeniem
tego rodzaju usług. Ryzyka te obejmują
szkody spowodowane przez ekstremalne
warunki pogodowe (np. pożary, powodzie lub
klęski żywiołowe) oraz opóźnienia w budowie
wynikające z niedoboru personelu, strajków,
kwestii związanych z bezpieczeństwem na
placu budowy, zezwoleń rządowych,
niekorzystnych warunków pogodowych,
niedoboru lub braku możliwości pozyskania
materiałów budowlanych oraz problemów
transportowych – z których każde może być
dodatkowo potęgowane przez zależność od
stron trzecich. Stabilność finansowa i
płynność generalnych wykonawców mogą
okazać się niewystarczające w przypadku
znaczącego spadku na rynku nieruchomości
lub wzrostu kosztów realizacji inwestycji, co z
kolei może prowadzić do ich bankructwa i
negatywnie wpłynąć na realizację strategii
Grupy.
W związku z realizacją inwestycji Grupa
zawiera zarówno ogólne umowy budowlane,
jak i umowy na wykonanie określonych robót,
w tym prac drogowych, wodociągowych i
kanalizacyjnych. Umowy te zawierają
postanowienia mające na celu zabezpieczenie
wykonania zobowiązań generalnych
wykonawców oraz ochronę roszczeń wobec
nich, na przykład poprzez ustanowienie
gwarancji należytego i terminowego
wykonania przedmiotu umowy (w formie
zabezpieczenia wykonania kontraktu lub
gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej), a
także poprzez określenie kar umownych za
opóźnienia. Jednakże postanowienia te mogą
nie pokrywać wszystkich kosztów i szkód
poniesionych w takich okolicznościach i mogą
nie w pełni eliminować konsekwencji
opóźnień w realizacji projektu, takich jak
nieplanowany wzrost kosztów ukończenia
inwestycji oraz opóźnienia w generowaniu
przychodów.
W szczególnych przypadkach może się okazać,
że wykonawcy nie są w stanie zaspokoić
roszczeń Grupy, co z kolei może skutkować
niemożnością pokrycia poniesionych strat.
Zależność od generalnych wykonawców
naraża Grupę na wszelkie ryzyka związane z
23
24
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
niską jakością wykonywanych przez nich prac,
a także prac ich podwykonawców i
pracowników, jak również na ryzyko
wystąpienia wad budowlanych. W
szczególności Grupa może ponieść szkody
związane z koniecznością zatrudnienia innych
wykonawców do naprawy wadliwie
wykonanych robót lub z obowiązkiem wypłaty
odszkodowania osobom poszkodowanym na
skutek takich wad. Ponadto istnieje ryzyko, że
straty te lub koszty nie zostaną pokryte ani
przez ubezpieczenie, ani przez wykonawcę,
ani przez właściwego podwykonawcę.
Dodatkowo Grupa może być narażona na
skutki wypadków przy pracy z udziałem osób
zatrudnionych przez wykonawców. Grupa nie
ponosi bezpośredniej odpowiedzialności za
wypadki w miejscu pracy dotyczące
pracowników firm budowlanych realizujących
prace na naszych budowach, to jednak mogą
one powodować zakłócenia w pracy
wykonawców, a w konsekwencji prowadzić
do opóźnień w realizacji projektów oraz
generować dodatkowe koszty.
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
W ramach działalności oraz zarządzania
aktywami Grupa jest zobowiązana do
uzyskania licznych pozwoleń, uzgodnień,
zatwierdzeń, zgód, decyzji administracyjnych
lub innych rozstrzygnięć wydawanych przez
organy publiczne, w szczególności zezwoleń
na budowę i użytkowanie własnych
nieruchomości inwestycyjnych. Mogą być
również wymagane dodatkowe zgody i
pozwolenia dotyczące m.in. gęstości
zabudowy, planowania przestrzennego oraz
ochrony środowiska.
Uzyskanie takich pozwoleń i zgód może być
czasochłonne i często, zwłaszcza w
odniesieniu do planów zagospodarowania
przestrzennego (w tym wdrażania nowych
planów dla naszych projektów), zależy od
uznaniowych decyzji lokalnych władz oraz
może wymagać znacznych nakładów
zasobów.
Grupa nie może zagwarantować, że wszystkie
takie pozwolenia, uzgodnienia, zatwierdzenia,
zgody, decyzje administracyjne lub inne
rozstrzygnięcia wydawane przez organy
publiczne w związku z istniejącymi
nieruchomościami lub nowymi inwestycjami
zostaną uzyskane w odpowiednim czasie, że
w ogóle zostaną uzyskane, ani że obecnie
posiadane lub przyszłe pozwolenia, zgody,
decyzje administracyjne lub inne
rozstrzygnięcia organów publicznych nie
Ryzyko nieuzyskania niezbędnych
zezwoleń, licencji, tytułów prawnych
lub pozwoleń na nieruchomości i
przyszłe inwestycje, co mogłoby mieć
istotny negatywny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub
wyniki operacyjne Grupy
Wybierając działki pod potencjalne, nowe
projekty inwestycyjne aktywnie zarządzamy
tym ryzykiem poprzez:
- analizę prawdopodobieństwa uzyskania
odpowiednich zezwoleń oraz statusu
prawnego danej nieruchomości
- nie kupujemy działek, które mają niepewny
status prawny lub zagrożony proces
pozwoleń administracyjnych
- większość zezwoleń i pozwoleń uzyskujemy
przed zakupem działki
25
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
wygasną, nie zostaną cofnięte lub
unieważnione, ani że ich ważność zostanie
przedłużona w odpowiednim czasie.
Ponadto organy administracji publicznej
mogą uzależniać wydanie niektórych decyzji
administracyjnych lub innych rozstrzygnięć od
spełnienia określonych dodatkowych
warunków (w tym np. zapewnienia
odpowiedniej infrastruktury) lub zobowiązań,
co może wiązać się z dodatkowymi kosztami
oraz wydłużać postępowanie, prowadząc do
tymczasowej niemożności generowania
przychodów.rozstrzygnięcia organów
publicznych nie wygasną, nie zostaną cofnięte
lub unieważnione, ani że ich ważność zostanie
przedłużona w odpowiednim czasie.
Ponadto organy administracji publicznej
mogą uzależniać wydanie niektórych decyzji
administracyjnych lub innych rozstrzygnięć od
spełnienia określonych dodatkowych
warunków (w tym np. zapewnienia
odpowiedniej infrastruktury) lub zobowiązań,
co może wiązać się z dodatkowymi kosztami
oraz wydłużać postępowanie, prowadząc do
tymczasowej niemożności generowania
przychodów.
Działalność deweloperska zależy od
zdolności Grupy do nabywania
nieruchomości gruntowych po
ekonomicznie uzasadnionych cenach.
"Efektywność i skala działalności Grupy zależą
od dostępności odpowiednich gruntów pod
inwestycje, poziomu ich cen oraz ich statusu
prawnego.
Zdolność Grupy do zabezpieczenia gruntów
pod projekty deweloperskie w atrakcyjnych
lokalizacjach zależy od kilku czynników, w tym
efektywności działań oraz obiektywnych
uwarunkowań rynkowych, takich jak silna
konkurencja na rynku gruntów, długi czas
wymagany na zmianę przeznaczenia gruntów
oraz ograniczona podaż gruntów z
odpowiednią infrastrukturą.
Ceny gruntów są pośrednio kształtowane
przez popyt na wynajem powierzchni
magazynowych, produkcyjnych i biurowych, a
także przez sytuację makroekonomiczną,
dostępność finansowania, podaż powierzchni
magazynowych, produkcyjnych i biurowych w
danym regionie oraz oczekiwania najemców
dotyczące standardu i lokalizacji
nieruchomości. Wzrost cen gruntów w
przyszłości może również negatywnie
wpłynąć na konkurencyjność i rentowność
nowych inwestycji.. Z kolei spadek wartości
gruntów może prowadzić do niższej wyceny
nieruchomości inwestycyjnych Grupy i
negatywnie wpłynąć na konkurencyjność,
W przypadku każdego zakupu nowej
nieruchomości gruntowej przygotowujemy
wielowymiarową analizę: prawną,
komercyjną (pod katem najmu), budowlaną
oraz finansową
Jeśli dana nieruchomość nie spełnia naszych
standardów pod kątem profilu ryzyka lub
wymogów pod kątem potencjału
finansowego odstępujemy od zakupu.
Taka analiza jest prezentowana przez Zarząd
oraz przez Radę Nadzorczą.
26
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
rentowność oraz wartość niektórych
istniejących projektów.
Ponadto brak zdolności do identyfikacji i
zakupu gruntów pod projekty inwestycyjne po
ekonomicznie uzasadnionych cenach mógłby
mieć istotny wpływ na działalność, sytuację
finansową oraz wyniki operacyjne Gru p y .
Grupa podlega rygorystycznym
regulacjom środowiskowym i może
ponosić odpowiedzialność z tytułu
roszczeń środowiskowyc h .
Właściciele i operatorzy nieruchomości w
jurysdykcjach, w których Grupa prowadzi
działalność, podlegają surowym przepisom
dotyczącym ochrony środowiska, które
wymagają przestrzegania obecnych i
przyszłych standardów środowiskowych oraz
zapobiegania i usuwania skażeń lub szkód.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami,
podmiot korzystający ze środowiska jest
zobowiązany do podejmowania działań
zapobiegawczych i naprawczych w celu
eliminacji szkód środowiskowych. Ponadto,
jeśli istnieje bezpośrednie zagrożenie
wystąpienia szkody w środowisku lub szkoda
ta została wyrządzona za zgodą lub ze
świadomością właściciela gruntu, właściciel
gruntu jest zobowiązany do podejmowania
działań zapobiegawczych i naprawczych
solidarnie z podmiotem korzystającym ze
środowiska, który spowodował
szkodę.odpowiedzialność i ryzyko
niezgodności z obowiązkami wynikającymi z
posiadanych zezwoleń. Grupa może być
również narażona na szkody wynikające z
nagłych i nieprzewidzianych zanieczyszczeń
środowiskowych spowodowanych
zdarzeniami związanymi z rozwojem
infrastruktury lub siłami natury.
Ponadto, aby realizować projekty Grupa musi
uzyskać szereg zezwoleń i decyzji
środowiskowych, w tym dotyczących
gospodarki odpadami oraz gospodarki wodno-
ściekowej, a także ponosić opłaty
środowiskowe.
Grupa przestrzega wszystkich wymogów
ochrony środowiska określonych w
obowiązujących przepisach, a najemcy
powierzchni magazynowych i produkcyjnych
nie prowadzili ani nie prowadzą działalności
szkodliwej dla środowiska w rozumieniu
przepisów o ochronie środowiska.
Ryzyka związane z działalnością w
wielu jurysdykcjach oraz zależność od
czynników ekonomicznych,
politycznych i rynkowych.
W Polsce mamy własne służby prawne i
finansowe. Na wszystkich zagranicznych
rynkach korzystamy z usług profesjonalnych
doradców prawnych, podatkowych,
finansowych, ubezpieczeniowych. W ramach
tej współpracy dokonujemy transferu ryzyk
do naszych partnerów.
Grupa działa na czterech rynkach: w Polsce,
Niemczech, Rumunii i Austrii. W związku z
tym Grupa musi odpowiednio dostosowywać
wewnętrzne regulacje, w tym te dotyczące
monitorowania i raportowania.
Nieodpowiednie zarządzanie inwestycjami
zagranicznymi lub niewystarczające
dostosowanie wewnętrznych regulacji może
mieć istotnie negatywny wpływ na reputację,
działalność oraz wyniki finansowe Grupy.
27
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
Ryzyko związane ze zmianami oraz
niekorzystnymi interpretacjami
przepisów podatkowych.
Polski system podatkowy charakteryzuje się
brakiem stabilności. Jednocześnie
interpretacja samych przepisów przez organy
podatkowe i sądy administracyjne ulega
istotnym zmianom, co może mieć negatywne
konsekwencje dla podmiotów stosujących się
do wcześniejszych, powszechnie przyjętych
interpretacji. Grupa prowadzi również
działalność w Rumunii, Niemczech i Austrii.
Przepisy podatkowe zmieniają się często,
wielokrotnie na niekorzyść podatników.
Interpretacja tych przepisów również może
ulegać istotnym zmianom.
Częste zmiany przepisów dotyczących
opodatkowania działalności gospodarczej,
rozbieżne interpretacje oraz zmienność
stosowania tych przepisów przez organy
podatkowe mogą negatywnie wpłynąć na
działalność oraz wyniki operacyjne Grupy.
Na wszystkich rynkach, oprócz własnego
zespołu księgowości, korzystamy z
profesjonalnych doradców podatkowych.
Na bieżąco monitorujemy zmieniające się
przepisy i dopasowujemy naszą działalność
do wymogów prawnych.
Zmiany legislacyjne mogą mieć
negatywne skutki dla rynków, na
których jest prowadzona działalność,
co może istotnie wpłynąć na
działalność operacyjną i sytuację
finansową Grupy.
Działalność Grupy podlega licznym przepisom
prawa. Zmiany w obowiązujących przepisach
mogą mieć znaczący wpływ na działalność i
wyniki finansowe Grupy.
Wejście w życie nowej, istotnej regulacji może
bezpośrednio spowodować znaczące zmiany
na rynku nieruchomości komercyjnych,
prowadząc do wzrostu kosztów realizacji
projektów lub zmian w umowach z
nabywcami lub najemcami.
W szczególności lokalne przepisy dotyczące
zagospodarowania przestrzennego mogą
ulegać zmianom i kolidować z zamierzonym
przeznaczeniem nieruchomości Grupy.
Ponadto wprowadzenie nowych przepisów
lub regulacji, które podlegają sprzecznym
interpretacjom, może prowadzić do
niepewności co do ich aktualnego statusu
prawnego. W konsekwencji może to
skutkować tymczasowym zawieszeniem
projektów z obawy przed potencjalnymi
negatywnymi konsekwencjami wynikającymi
z niejednoznacznych przepisów.
Wszystkie powyższe czynniki mogą mieć
istotny negatywny wpływ na działalność
operacyjną, sytuację finansową oraz wyniki
operacyjne Grupy.
Nasza Grupa posiada wyspecjalizowany i
profesjonalny zespół prawny, mający
doświadczenie w prawie polskim i
niemieckim.
Dodatkowo na wszystkich rynkach
korzystamy z usług doradztwa prawnego,
które obejmuje monitoring przepisów
obowiązujących w danym kraju.
28
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
Pozyskanie odpowiednich najemców,
zwłaszcza najemców kluczowych, jest istotne
dla zapewnienia sukcesu komercyjnego.
Najemcy kluczowi odgrywają istotną rolę w
dalszym rozwoju segmentu parków
logistycznych. Grupa może napotkać
trudności w zabezpieczeniu najemców w
okresach spowolnienia
gospodarczego. Ponadto wypowiedzenie
umowy najmu przez któregoś z kluczowych
najemców może negatywnie wpłynąć na
atrakcyjność parku. Jeśli najemca nie wywiąże
się z umowy najmu, ogłosi upadłość lub
zostanie wobec niego wszczęte postępowanie
restrukturyzacyjne, może dojść do opóźnienia
w płatnościach czynszu lub spadku
przychodów z wynajmu, których Grupa nie
będzie w stanie zrekompensować.
Dodatkowo nowe inwestycje lub trendy
rynkowe w zakresie nieruchomości
komercyjnych mogą prowadzić do spadku
popytu, jeśli nie będą one spełniać nowych
standardów. Każde dostosowanie lub
modernizacja nieruchomości może prowadzić
do dodatkowych, nieprzewidzianych kosztów i
wydatków.
Ponadto, po wygaśnięciu obowiązujących
umów najmu, Grupa może nie być w stanie
od razu wynająć swoich nieruchomości
nowym podmiotom, a znalezienie i
zabezpieczenie kolejnego najemcy może
wymagać czasu, co może mieć negatywny
wpływ na jej działalność, sytuację finansową i
wyniki operacyjne. W skrajnych przypadkach
może dojść do długoterminowych
pustostanów.
Sukces ekonomiczny działalności Grupy zależy
w dużej mierze od naszej zdolności do
generowania przychodów z wynajmu
nieruchomości odpowiednim najemcom.
Najemcy mogą nie być w stanie wywiązać się
ze swoich zobowiązań czynszowych z różnych
powodów, w tym z powodu pogorszenia ich
sytuacji finansowej. Niekorzystne zmiany w
którymkolwiek z tych czynników mogą
doprowadzić do sytuacji, w której najemcy nie
będą w stanie wywiązać się ze swoich
zobowiązań wynikających z umów najmu.
Realizacja tego ryzyka może prowadzić do
znacznego pogorszenia przychodów z
wynajmu, a w konsekwencji do osłabienia
sytuacji finansowej i wyników operacyjnych
Grupy.
Na etapie podejmowania decyzji o
rozpoczęciu procesu budowlanego
rozpoczynamy proces najmu.
Śledzimy na bieżąco postęp najmu naszych
projektów oraz korzystamy z usług
profesjonalnych pośredników.
Na bieżąco monitorujemy termin
zapadalności naszych umów najmu i
rozpoczynamy proces przedłużenia umowy
najmu lub znalezienia nowego najemcy z
bardzo dużym wyprzedzeniem.
Każdy najemca jest sprawdzany pod kątem
wiarygodności finansowej. Akceptujemy
tylko najemców o bardzo dobrej sytuacji
finansowej.
Każda umowa najmu posiada odpowiednie,
zgodne ze standardami rynkowymi,
zabezpieczenia na wypadek braku
terminowej zapłaty.
Monitoring należności odbywa się w cyklach
tygodniowych i w momencie opóźnień
następuje natychmiastowa reakcja.
Grupa może nie być w stanie znaleźć
lub zatrzymać odpowiednich
najemców na akceptowalnych
warunkach lub w odpowiednim czasie,
a istniejący najemcy mogą nie być w
stanie wywiązać się ze swoich
zobowiązań płatni cz y c h .
29
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
Grupa jest narażona na ryzyko
związane ze zmianami kursów
walutowych .
Podlegamy ryzykom związanym ze sprzedażą,
zakupami oraz transakcjami kredytowymi i
pożyczkowymi, które są denominowane w
walutach (głównie w euro) innych niż nasza
waluta funkcjonalna. Nasze skonsolidowane
sprawozdania finansowe sporządzane są w
złotych polskich, które stanowią naszą walutę
funkcjonalną. Zmiany kursów wymiany
PLN/EUR, PLN/RON oraz EUR/RON mogą
wpływać na raportowane przez nas koszty,
marże operacyjne oraz wartość aktywów i
zobowiązań denominowanych w walutach
innych niż nasza waluta sprawozdawcza.
Istotne umocnienie naszej waluty
funkcjonalnej mogłoby w szczególności
obniżyć nasze przychody w związku z
przeliczeniem czynszów denominowanych w
euro na PLN. W przypadku materializacji
ryzyka kursowego, takie niekorzystne zmiany
kursów walut mogłyby wpłynąć na nasze
przychody, koszty, aktywa i zobowiązania
wykazywane w sprawozdaniach finansowych
oraz mieć istotny negatywny wpływ na naszą
sytuację finansową i wyniki działalności.
Ponieważ prowadzimy transakcje w wielu
walutach, nasza waluta funkcjonalna lub
prezentacyjna może zostać ponownie
oceniona w celu odzwierciedlenia
podstawowego środowiska gospodarczego,
w którym prowadzimy działalność. W celu
oszacowania poziomu kapitału wymaganego
do realizacji naszych celów strategicznych
używamy euro jako waluty referencyjnej.
Prawie wszystkie inwestycje realizowane i
planowane w ramach naszej strategii
biznesowej są wyrażone w euro.
We wszystkich krajach, w których
prowadzimy działalność, finansowanie
dłużne jest denominowane w euro, umowy z
generalnymi wykonawcami są również
zawierane w euro lub denominowane w tej
walucie, a przychody z najmu są uzyskiwane
w euro lub czynsze są denominowane w
euro. W związku z tym, mimo że stosujemy
naturalny hedging w celu zminimalizowania
lub całkowitego wyeliminowania ryzyka
kursowego, określona część naszych
kosztów, w tym niektóre koszty budowy,
opłaty za usługi, materiały, media oraz
wynagrodzenia pracowników, ponoszona
jest w walutach rynków geograficznych, na
których prowadzimy działalność, tj. w
polskim złotym, rumuńskim leju lub w euro.
Do celów sprawozdawczych przeliczamy
kwoty denominowane w euro na naszą
walutę funkcjonalną.
Grupa może zaciągnąć znacznie
większe zadłużenie w przyszłości, co
może dodatkowo zwiększyć ryzyka
związane z poziomem dźwigni
finansowej
Z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z
zabezpieczonych kredytów senioralnych,
Obligacji, oraz innych zobowiązań
finansowych, Grupa może w przyszłości
zaciągnąć znaczne dodatkowe zadłużenie, z
czego część może być również zabezpieczona.
Ponadto zabezpieczone kredyty senioralne
nie zabraniają Grupie zaciągania
dodatkowego długu, w tym długu
zabezpieczonego, ani wykupu Obligacji
W związku z tym, jeśli Grupa zaciągnie
dodatkowe zobowiązania, ryzyko związane z
jej zadłużeniem, w tym możliwość
niewywiązania się z jego obsługi, wzrośnie.
Dodatkowo, pod warunkiem zgodności z
warunkami Obligacji, dodatkowe zadłużenie
może być gwarantowane przez jedno lub
więcej podmiotów zależnych lub
zabezpieczone na aktywach, co oznacza, że
Obligacje mogą być strukturalnie lub
faktycznie podporządkowane takiemu
zadłużeniu.
Nasza Grupa przestrzega bardzo
restrykcyjnej polityki finansowej określającej
maksymalny poziom dopuszczalnego
poziomu zadłużenia oraz kosztów takiego
zadłużenia.
Poziom ten jest monitorowany przez
wewnętrzny zespół finansowy oraz przez
zewnętrzne agencje ratingowe.
Dodatkowo każda nowa emisja obligacji
poprzedzona jest analizą pod kątem poziomu
zadłużenia i na tej bazie podejmowana jest
decyzja.
30
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
W konsekwencji, w przypadku
niewypłacalności, wierzyciele posiadający
strukturalnie lub faktycznie nadrzędne
zobowiązania będą mieli pierwszeństwo w
zaspokojeniu swoich roszczeń ze sprzedaży
lub innego rozdysponowania aktywów tych
podmiotów zależnych przed Emitentem, który
jako ich bezpośredni lub pośredni udziałowiec
będzie uprawniony do otrzymania
ewentualnych dystrybucji dopiero po ich
pełnym zaspokojeniu.
Ograniczenia nałożone przez Obligacje,
uprzywilejowane kredyty
zabezpieczone, oraz inne umowy
zadłużenia ograniczają lub będą
ograniczać zdolność Grupy do
podejmowania określonych działań.
Umowy dotyczące uprzywilejowanych
kredytów zabezpieczonych, istniejących
polskich obligacji oraz inne obowiązujące
umowy zadłużenia ograniczają elastyczność
Grupy w prowadzeniu działalności i
angażowaniu się w transakcje, które mogłyby
być dla niej korzystne. Przykładowo, niektóre
z tych umów ograniczają zdolność Emitenta
do:
• zaciągania dodatkowego zadłużenia;
• ustanawiania określonych zabezpieczeń;
• dokonywania niektórych płatności;
• dokonywania określonych zbyć aktywów;
• udzielania gwarancji dotyczących
zadłużenia;
• dokonywania fuzji, konsolidacji lub
sprzedaży, najmu czy przenoszenia całości lub
zasadniczej części naszych aktywów.
Wszystkie te ograniczenia podlegają istotnym
wyjątkom i kwalifikacjom.
Uprzywilejowane kredyty zabezpieczone
Grupy wymagają również, aby były spełnione
określone wskaźniki finansowe i
przestrzegane określone zobowiązania
finansowe. Zdolność Grupy do przestrzegania
tych zobowiązań i spełniania tych testów
zależy od jej przyszłej wydajności operacyjnej,
która podlega wielu czynnikom, w tym
warunkom ekonomicznym, na które Grupa
nie ma wpływu. Niezastosowanie się do tych
wymagań mogłoby skutkować naruszeniem
warunków uprzywilejowanych kredytów
zabezpieczonych Grupy lub istniejących
polskich
obligacji, chyba że Grupa uzyska
na odstępstwa od tych
zobowiązań.
Ograniczenia operacyjne i finansowe oraz
zobowiązania wynikające z umów
dotyczących uprzywilejowanych kredytów
zabezpieczonych, obligacji i innych umów
zadłużenia mogą negatywnie wpłynąć na
zdolność do finansowania przyszłej
działalności Grupy lub potrzeb kapitałowych
Grupa przygotowuje cyklicznie wieloletni
plan finansowy. W ramach tego planu
analizowane są różne scenariusze biznesowe
i ich wpływ na wskaźniki finansowe
określone w dokumentacji finansowej (w
obligacjach, kredytach, itd.).
Każda nowa decyzja biznesowa o
materialnym znaczeniu poprzedzona jest
szczegółową analizą wszystkich wymaganych
wskaźników finansowych oraz zdolnością
Grupy do obsługi i spłaty zadłużenia.
Dokumentacja zobowiązań finansowych jest
negocjowana i zawierana w takiej formie i
przy takich zapisach, aby nie ograniczała
normalnej działalności Grupy.
odpowiednie
zwolnienia lub zgody
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RYZYKO
OPIS
METODA ZARZĄDZANIA
RYZYKIEM
oraz ograniczyć jej zdolność do prowadzenia
innych działań biznesowych, które mogą być
w interesie Grupy. Oprócz ograniczania
elastyczności operacyjnej Grupy, naruszenie
zobowiązań wynikających z tych umów lub
niezdolność do spełnienia wymaganych
wskaźników finansowych mogłoby
doprowadzić do naruszenia warunków tych
umów, skutkując przyspieszoną
wymagalnością zadłużenia. Jeśli zadłużenie
Grupy zostanie postawione w stan
natychmiastowej wymagalności, Grupa może
nie mieć wystarczających środków na jego
spłatę, co mogłoby mieć istotny negatywny
wpływ na sytuację finansową, wyniki
operacyjne oraz zdolność Grupy do obsługi
lub regulowania zobowiązań.
2. 2.1 Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej
Celem strategicznym MLP Group jest ciągła rozbudowa portfela powierzchni magazynowych na rynku
europejskim tj. w Polsce, Niemczech, Austrii i Rumunii.
Grupa realizuje swoje cele strategiczne poprzez budowę budynków typu:
1) big box, przede wszystkim w odpowiedzi na rozwój handlu elektronicznego oraz na potrzeby klientów z
sektora przemysłu lekkiego w związku z rosnącym popytem, spowodowanym np. przenoszeniem produkcji z
Azji do Europy;
2) projektów z zakresu logistyki miejskiej jako aktywów o wysokim potencjale wzrostu ze względu na
dynamiczny rozwój podmiotów z sektora handlu detalicznego. Grupa odpowiada na to zapotrzebowanie,
oferując: mniejsze moduły magazynowe o powierzchni 700-2500 mkw., zlokalizowane w obrębie lub w
pobliżu miast, z łatwym dostępem do siły roboczej i transportu publicznego.
Cele strategiczne MLP Group zostały ogłoszone w raporcie bieżącym nr 10/2024 z dnia 28.03.2024 i 10/2024/
K z dnia 03.04.2024 roku.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), Produkt Krajowy Brutto w czwartym kwartale 2025
r. wzrósł o 4% w porównaniu do analogicznego okresu 2024 r. Według prognoz w całym 2026 r. polska
gospodarka będzie rozwijać się w tempie 3,6 proc.%. W grudniu 2025 r. inflacja CPI wyniosła w 2,4% w 2024
31
32
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Rynek magazynowy w 2025 roku
ź Polska
Na koniec IV kwartału 2025 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce osiągnęły
poziom 36,6 mln mkw., co oznacza wzrost o 5,9% rok do roku. Stabilne tempo przyrostu nowej podaży nadal
plasuje Polskę wśród największych rynków magazynowych w Europie, wzmacniając jej rosnącą rolę jako
kluczowego regionalnego hubu logistycznego.
W ostatnim kwartale na rynek dostarczono 137 700 mkw. nowej powierzchni magazynowej, co zwiększyło
całkowitą nową podaż w 2025 r. do 1,68 mln mkw. Pomimo umiarkowanego tempa oddawania nowych projektów
do użytku, na koniec roku w budowie pozostawało 1,79 mln mkw., z czego 38,6% realizowano spekulacyjnie. W
samym IV kwartale rozpoczęto budowę 644 300 mkw. nowych projektów, co pokazuje, że sektor pozostaje w fazie
stabilnego wzrostu, wspieranego przez utrzymujący się popyt ze strony najemców oraz korzystne prognozy
makroekonomiczne.
Na koniec IV kwartału 2025 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4%, co potwierdza zrównoważoną relację
pomiędzy podażą a popytem oraz zdolność rynku do absorpcji dostępnej powierzchni. W porównaniu z III
kwartałem odnotowano wyraźny spadek poziomu pustostanów, a poprawę zaobserwowano w niemal wszystkich
regionach. Największe spadki zanotowano w województwie pomorskim (spadek o 3,6 p.p. do 6,7%) oraz
województwie łódzkim (spadek o 2,5 p.p. do 7,0%).
W 2025 r. całkowita aktywność najemców na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce
osiągnęła 6,64 mln mkw., co oznacza wzrost o 14% w porównaniu z 2024 r. i potwierdza utrzymującą się wysoką
aktywność najemców w skali całego kraju. Sam IV kwartał przyniósł 2,19 mln mkw. zawartych transakcji, znacząco
wzmacniając roczny wynik i pokazując przyspieszenie decyzji najemców pod koniec roku. Struktura popytu
wskazuje na wyraźną dominację renegocjacji umów najmu, które stanowiły 52% całkowitego wolumenu
transakcji, natomiast popyt netto wyniósł 3,17 mln mkw.
Stawki czynszów w ciągu roku pozostawały stabilne. Czynsze prime w najbardziej pożądanych lokalizacjach
osiągały poziom 5,70 EUR/mkw./miesiąc, natomiast średnie efektywne stawki czynszów stabilizowały się na
poziomie około 4,70 EUR/mkw./miesiąc. Silne zainteresowanie nowoczesnymi parkami logistycznymi w
strategicznych lokalizacjach nadal wywierało presję na wzrost stawek prime, podczas gdy poziom czynszów w
starszych obiektach pozostawał w dużej mierze bez zmian.
Źródło: Industrial and Logistics market, Poland Q4 2025, CBRE Research
ź Niemcy
Niemiecki rynek najmu nieruchomości przemysłowych i logistycznych osiągnął w 2025 roku wolumen transakcji
na poziomie 5,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 6% w porównaniu z poprzednim rokiem. Podobnie jak w 2024
roku, umowy najmu stanowiły 74% transakcji, natomiast obiekty realizowane na potrzeby właścicieli (owner-
occupation) odpowiadały za 26%.
Rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Niemczech rozwijał się w 2025 roku bardzo zróżnicowanie
w zależności od regionu. Podczas gdy w wielu dojrzałych rynkach logistycznych poziom pustostanów utrzymywał
się na bardzo niskim poziomie, co przekładało się na wzrost stawek czynszów prime, mniej atrakcyjne lokalizacje
we wschodnich Niemczech odnotowały wyższe wskaźniki pustostanów.
Rynek radził sobie jednak szczególnie dobrze w obszarach tzw. „niebieskiego banana” (blue banana) w
Niemczech, a także Berlin korzystał z dobrej koniunktury rynkowej.
Najbardziej aktywnym rynkiem w 2025 roku okazał się region Ruhry, gdzie wolumen najmu wyniósł 528 000 mkw.,
natomiast Frankfurt/Rhine-Main zajął drugie miejsce z wynikiem 485 000 mkw. Oba te rynki odnotowały wyraźny
wzrost aktywności. Szczególnie silny wzrost popytu zaobserwowano również w Berlinie i jego okolicach, gdzie
wolumen transakcji wyniósł 431 000 mkw. Po stabilnej aktywności w ciągu całego roku rynek logistyczny Berlina
ustabilizował się po wcześniejszym wzroście pustostanów. W kontekście rosnącego popytu i ograniczonej liczby
nowych projektów można oczekiwać, że wskaźnik pustostanów w 2026 roku będzie stopniowo spadał.
W ujęciu ogólnokrajowym wskaźnik pustostanów w segmencie Big Box zwiększył się o 1,1 punktu procentowego
do 5,0%. Jednocześnie niemal pełne wynajęcie powierzchni utrzymuje się w głównych hubach logistycznych
Frankfurt/Rhine-Main, Monachium oraz Hamburgu.
33
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Nadwyżka popytu doprowadziła do wzrostu czynszów prime dla nowoczesnych obiektów logistycznych w wielu
lokalizacjach. Największy wzrost odnotowano w Monachium (wzrost o 8% do 11,00 euro/mkw./miesiąc),
Frankfurt/Rhine-Main (wzrost o 6% do 8,70 euro) oraz Stuttgarcie (wzrost o 6% do 8,50 euro). Z kolei Lipsk
zanotował spadek o 2% do 5,90 euro.
Źródło: Germany Logistics Market Q4 2025, CBRE Research
ź Austria
W Austrii w drugiej połowie 2025 roku oddano do użytku 119 800 mkw. nowej powierzchni logistycznej, z czego 42
500 mkw. przypadło na rynek wiedeński. Łączny roczny wolumen nowej podaży wyniósł 123 000 mkw., co oznacza
spadek o około 75% w porównaniu z rekordowym wynikiem z 2024 roku. Z powodu opóźnień w realizacji
projektów planowany wolumen ukończonych inwestycji w 2026 roku (187 000 mkw.) również zostanie
zmniejszony.
W drugiej połowie 2025 roku popyt na powierzchnię w Wiedniu wyniósł 80 100 mkw., głównie dzięki jednej dużej
umowie najmu. Mimo to w ujęciu całorocznym wolumen transakcji osiągnął jedynie 120 000 mkw., co oznacza
spadek o 47% w porównaniu z 2024 rokiem. Główną przyczyną były niepewność związana ze sporami taryfowymi
oraz ogólna sytuacja gospodarcza. W 2026 roku oczekiwany jest niewielki wzrost popytu na powierzchnię.
Wskaźnik pustostanów (klasy A+B) na rynku wiedeńskim ponownie nieznacznie wzrósł i osiągnął poziom 9,78%.
Dalszy rozwój sytuacji w 2026 roku będzie zależał od tego, jak duża część dostępnej obecnie na rynku powierzchni
zostanie wynajęta.
Czynsze prime w Wiedniu wzrosły w 2025 roku jedynie nieznacznie, do poziomu 7,25 EUR/mkw./miesiąc (+1,4%
w porównaniu z IV kwartałem 2024 roku). W bieżącym roku oczekiwany jest podobny poziom stabilizacji w
segmencie prime.
Źródło: Austria Logistics Figures H2 2025, CBRE Research
ź Rumunia
Całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i logistycznej w Rumunii osiągnęły 7,9 mln mkw. na koniec IV
kwartału, ponieważ deweloperzy oddali do użytku w 2025 roku nowe projekty o łącznej powierzchni 332 000
mkw. w całym kraju, z czego około 123 000 mkw. dostarczono w IV kwartale.
Aktywność deweloperska w 2025 roku była znacząco niższa niż w 2024 roku (572 000 mkw.), natomiast obecnie w
budowie znajduje się około 350 000 mkw. powierzchni. Jednocześnie ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów
nieznacznie spadł do 5,3% (w porównaniu z 5,7% w III kwartale).
Pod względem popytu wolumen najmu w IV kwartale wyniósł 525 600 mkw., natomiast łączna aktywność
najemców w całym 2025 roku osiągnęła 1 275 200 mkw., co oznacza wzrost o 51% w porównaniu z 2024 rokiem.
Jednocześnie popyt netto stanowił 60% całkowitego wolumenu najmu w skali roku.
Czynsze prime w Bukareszcie oraz w głównych hubach przemysłowo-logistycznych w kraju pozostawały stabilne i
zazwyczaj mieściły się w przedziale 4,30–4,75 EUR/mkw./miesiąc w takich miastach jak Bukareszt, Cluj-Napoca,
Timisoara, Brasov, Ploiesti, Pitesti czy Sibiu. W kolejnych kwartałach możliwe są jednak niewielkie korekty
wzrostowe, w związku z rosnącymi kosztami budowy oraz cenami gruntów we wszystkich kluczowych
lokalizacjach w Rumunii.
Źródło: Romanian Industrial Marketbeat, Q4 2025, Cushman & Wakefield Echinox Research
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
34
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
WYNIKI KURSU AKCJI MLP GROUP OD MOMENTU DEBIUTU GIEŁDOWEGO
35
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej, zarządzanie zasobami finansowymi
3. 1
3. 1.1 Wybrane dane finansowe ze Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
na dzień
31 grudnia
2025 Udział w %
31 grudnia
2024 Udział w % Zmiana %
AKTYWA 6 988 085 100% 6 469 997 100% 8%
Aktywa trwałe 6 733 689 96% 5 663 646 88% 19%
W tym:
6 636 674 95% 5 549 613 86% 20%
60 853 1% 62 921 1% -3%
Aktywa obrotowe 254 396 4% 806 351 12% -68%
W tym:
- 0% 2 789 0% -100%
129 443 2% 124 321 2% 4%
1 763 0% 897 0% 97%
120 539 1% 668 055 10% -82%
na dzień
31 grudnia
2025 Udział w %
31 grudnia
2024 Udział w % Zmiana %
PASYWA 6 988 085 101% 6 469 997 100% 8%
Kapitał własny razem 3 196 962 46% 2 746 186 42% 16%
3 401 838
49%
3 365 501
52%
1%
W tym:
2 891 550 41% 2 941 550 45% -2%
389 285 5% 358 310 6% 9%
W tym:
222 210 3% 244 563 4% -9%
156 269 2% 102 497 2% 52%
Omówieniepodstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych,ujawnionychw
sprawozdaniu finansowym Grupy w 2025 roku
Zobowiązania
krótkoterminowe
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Inwestycje krótkoterminowe
Inne inwestycje krótkoterminowe
Nieruchomości inwestycyjne
Pozostałe inwestycje
długoterminowe
Należności z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe
Zobowiązania
długoterminowe
Zobowiązania z tytułu kredytów,
pożyczek, innych instrumentów
dłużnych oraz pozostałe
zobowiązania długoterminowe
STRUKTURA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY
(WYBRANE, ISTOTNE POZYCJE):
Zobowiązania z tytułu kredytów,
pożyczek oraz innych
instrumentów dłużnych
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
Skonsolidowanym
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nieruchomości inwestycyjne, obejmujące projekty logistyczne należące do
Grupy, niezmiennie stanowiły kluczową pozycję aktywów Grupy, tj. % 95 aktywów ogółem. Po stronie
pasywów, największymi pozycjami były: zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych
instrumentów dłużnych oraz kapitał własny.
Kapitał własny stanowił 46% sumy bilansowej, a zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek, innych
instrumentów dłużnych 44%.
36
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
31 grudnia
2025
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
31 grudnia
2024 Zmiana
[tys. EUR] [tys. zł] [tys. EUR] [tys. zł] [tys. EUR]
1 133 512 4 791 015 972 544 4 155 681 160 968
274 799 1 161 493 208 221 889 729 66 578
108 000 456 484 74 800 319 620 33 200
40 634 171 748 29 961 128 023 10 673
1 556 945 6 580 740 1 285 526 5 493 053 271 419
Wartość nieruchomości nie uwzględnia PWUG i nieruchomości mieszkaniowych
Spadek wartości zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych wynikał
przede wszystkim z wykupu obligacji serii C o wartości 45 mln EUR, dokonanym w dniu 19 lutego 2025 roku
zgodnie z warunkami emisji, w terminie ich zapadalności.
Razem
Park logistyczny
POLSKA
NIEMCY
AUSTRIA
RUMUNIA
972 544
208 221
74 800
29 961
1 285 526
1 133 512
274 799
108 000
40 634
1 556 945
Polska Niemcy Austria Rumunia RAZEM
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH
(W TYS. EUR)
31 grudnia 2024 31 grudnia 2025
Według wycen sporządzonych na dzień 31 grudnia 2025 roku łączna wartość portfela nieruchomości
należących do Grupy wynosi 1 556 945 tys. EUR (tj.6 580 740 tys. zł) i odnotowała wzrost o 271 419 tys. EUR w
stosunku do wartości nieruchomości według wycen na dzień 31 grudnia 2024 roku. Wzrost wartości
nieruchomości wynikał głównie z:
(i) kompresji yieldów na istniejącym portfolio o 44 bps;
(iii) zakończenia części projektu w Austrii (wynajęto kolejne etapy powierzchni, przy czynszach wyższych o 25%
od oczekiwań) oraz wysokiego stopnia zaawansowania prac w ramach drugiego etapu inwestycji (łącznie
powierzchnia 54 400 m
2
);
(iv) rozpoczęcia i postępu realizacji projektów w Gelsenkirchen i Spreenhagen, które znajdują się obecnie na
zaawansowanym etapie budowy (łącznie powierzchnia 106 600 m
2
).
2
(ii) postępu w realizcji projektów w Polsce o łącznej powierzchni 117 000 m;
37
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI (W TYS. EUR) – ISTNIEJĄCE BUDYNKI
976 414
1 271 821
+ 210 560
+ 84 847
Wartość godziwa
na 31.12.2024
Wartość godziwa budynków
powstałych 2025
(przeniesionych
z nieruchomości w budowie
do budynków istniejących)
Zmiana wartości godziwej budynków
istniejących na 31.12.2025
Wartość godziwa
na 31.12.2025
YIELDY NA ISTNIEJĄCYM PORTFOLIO (LIKE FOR LIKE)
W 2026 roku oczekuje się obniżek stóp procentowych, co przełoży się, między innymi na wzrost
wyceny nieruchomości.
Na wzrost wyceny istniejących budynków w 2025 roku miały wpływ następujące czynniki: (i) wycena
nieruchomości, które zostały przeniesione z nieruchomości będących w budowie w 2025 roku do nieruchomości
istniejących (210 560 tys. EUR), (ii) wyższa wycena budynków istniejących o 84 847 tys. EUR.
Zmiana bpsZmiana %31 grudnia 202431 grudnia 2025
-- 44 bps-- 0,44%6,92%6,48%
Powrotna stopa kapitalizacji
(Reversionary Yield)
-- 43 bps-- 0,43%7,15%6,72%Polska
-- 2 bps-- 0,02%5,22%5,20%Niemcy
0 bps0,00%7,75%7,75%Rumunia
n/dn/dn/d5,22%Austria*
*Projekt w Austrii na dzień 31.12.2025 był w trakcie budowy.
38
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
ZMIANA WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH WEDŁUG KRAJU W 2025 ROKU
Powyższy wykres nie uwzględnia wartości użytkowania wieczystego i mieszkań.
Powyższy wykres nie uwzględnia wartości użytkowania wieczystego i mieszkań.
MLP Group wycenia swój portfel nieruchomości dwa razy w roku, tj. na dzień 30 czerwca i 31 grudnia.
ZMIANA WYCENY NIERUCHOMOŚCI W 2025 ROKU (w mln PLN)
21%
17%
32%
36%
44%
PORTFOLIO POLSKA NIEMCY RUMUNIA AUSTRIA
5 493
6 581
-60
1 147
YE 2024 FX Zmiana wyceny portfela YE 2025
39
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
na dzień
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
Inne inwestycje długoterminowe 36 282 35 157
Pożyczki długoterminowe 18 130 17 554
Należności z tytułu wyceny transakcji Swap 6 441 12 999
Inne inwestycje krótkoterminowe 1 763 897
Razem inwestycje oraz pozostałe inwestycje 62 616 66 607
ŚRODKI PIENIĘŻNE
na dzień
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
Środki pieniężne w kasie 500 81
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 120 039 133 498
Lokaty krótkoterminowe - 534 476
120 539 668 055
120 539 668 055
Saldo środków pieniężnych na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniosło 120 539 tys. zł i zmniejszyło się się o 547
516 tys. zł w porównianiu do poziomu osiągniętego na 31 grudnia 2024 roku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, wartość wykazana w Skonsolidowanym
sprawozdaniu z sytuacji finansowej
Inne inwestycje krótkoterminowe stanowią m.in. środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
w części krótkoterminowej w kwocie 845 tys. zł. Na kwotę tą składają się głównie środki pieniężne w
wysokości 618 tys. zł będące lokatą utworzoną z kaucji zatrzymanej od najemcy.
Zmiana wyceny w 2025 w wysokości 1 087 688 tys. zł stanowi wzrost z wyceny niezależnego rzeczoznawcy.
Na zmianę tę wpłynęły:
1. wzrost wycen posiadanego portfela nieruchomości w kwocie 1 147 3474tys. PLN (w tym: 611 702 tys. zł
zmiana wartości godziwej pokrywająca poniesione nakłady w okresie sprawozdawczym oraz 535 722 tys. zł
zmiana wartości godziwej przewyższająca poniesione nakłady),
2. negatywnie różnice kursowe składające się z przeliczenia wartości portfolia 59 788 tys. PLN
INWESTYCJE ORAZ POZOSTAŁE INWESTYCJE
Inne inwestycje długoterminowe stanowią środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania w
części długoterminowej w kwocie 36282 tys. zł. Na kwotę tą składają się: (i) środki pieniężne w wysokości 23
121 tys. zł, które zostały wydzielone zgodnie z postanowieniami umów kredytowych w celu zabezpieczenia
płatności rat kapitałowo-odsetkowych, (ii) kwota 9532 tys. zł będąca lokatą utworzoną z kaucji zatrzymanej
od najemcy, (iii) środki wydzielone na rachunku CAPEX w wysokości 214 tys. zł, (iv) inne kaucje zatrzymane w
wysokości 3279 tys. zł, (v) gwarancja bankowa w wysokości 136 tys. zł.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
w kasie oraz depozyty bankowe o początkowym okresie zapadalności do 3 miesięcy.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, wartość wykazana w Skonsolidowanym
sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
40
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Kapitał własny
Aktywa Netto (NAV)
2 746 186
3 196 962
31 grudnia 2024 31 grudnia 2025
WARTOŚĆ AKTYWÓW NETTO (W TYS. ZŁ)
KONTRYBUCJA W NAV (W MLN ZŁ)
2 746
3 197
494
-8
208
-135
-107
Kapitał
własny
31.12.2024
Zysk (strata)
z aktualizacji
wyceny
niechuchomości
inwestycyjnych 2025
Różnice kursowe
z przeliczenia
jednostek
działających za
granicą i zmiana
wyceny IRS
w roku 2025
EBIT
(bez przeszacowania)
YE 2025
Przychody
finansowe netto
Podatek
dochodowy
Kapitał własny
31.12.2025
Wartość aktywów netto na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniosła 3 196 962 tys. zł, odnotowując wzrost o 450
776 tys. zł , czyli 2 %.
EBIT bez przeszacowania za okres 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2025 roku wyniósł 207 602 tys. zł i
wzrósł o 13% w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku (YE 2024: 183 620 tys. zł).
41
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
EPRA NDV
23 994 982
EPRA Net Disposal Values jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostka
sprzeda swoje aktywa
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA Net Reinstatement Value jest miarą wartości aktywów netto w celu odzwierciedlenia
wartości wymaganej do odbudowy jednostki przy założeniu, że jednostka nie sprzeda swoich
aktywów)
EPRA Net Tangible Assets jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostki
kupują i sprzedają aktywa, krystalizując w ten sposób pewne poziomy rezerw z tytułu
odroczonego podatku dochodowego. Oblicza się go jako łączny kapitał własny pomniejszony
o udziały niekontrolujące, z wyłączeniem instrumentów pochodnych wycenianych w
wartości godziwej, a także odroczonego opodatkowania nieruchomości (chyba że taka
pozycja jest związana z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży)
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
mln PLN mln PLN mln PLN mln PLN mln PLN mln PLN
3 197 2 746 3 197 2 746 3 197 2 746
3 197 2 746 3 197 2 746 3 197 2 746
3 197 2 746 3 197 2 746 3 197 2 746
- - - - - -
4 9 4 9 - -
3 193 2 737 3 192 2 737 3 197 2 746
23 994 982 23 994 982 23 994 982 23 994 982 23 994 982
133,1 114,1 133,0 114,1 133,2 114,4
z wyłączeniem*:
Podatek odroczony związany
z zyskami z tytułu wartości
godziwej
EPRA NDVEPRA NRV EPRA NTA
Wartość godziwa
instrumentów finansowych
NAV
Całkowicie rozwodniona
liczba akcji
NAV na akcję
zł/na akcję
Kapitał własny przypisany
akcjonariuszom według
MSSF
Rozwodniona wartość
aktywów netto (NAV) w
wartości godziwej
Rozwodniona wartość
aktywów netto (NAV)
42
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Kapitał zakładowy
KAPITAŁ ZAKŁADOWY [LICZBA AKCJI]
na dzień
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
Akcje serii A 11 440 000 11 440 000
Akcje serii B 3 654 379 3 654 379
Akcje serii C 3 018 876 3 018 876
Akcje serii D 1 607 000 1 607 000
Akcje serii E 1 653 384 1 653 384
Akcje serii F 2 621 343 2 621 343
Razem 23 994 982 23 994 982
Wartość nominalna 1 akcji [w PLN] 0,25 PLN 0,25 PLN
na dzień
31 grudnia
2025
31 grudnia
2024
Kredyty zabezpieczone na majątku Grupy 1 521 464 1 390 177
Obligacje 1 260 953 1 457 088
Zobowiązania z tytułu pożyczek 17 633 17 097
2 800 050 2 864 362
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego (PWUG) 55 368 56 240
2 536 4 237
Kaucje inwestycyjne, kaucje gwarancyjne od najemców i inne 32 773 15 888
Zobowiązania z tytułu leasingu (samochody) 823 823
91 500 77 188
31 394 28 823
Obligacje 190 382 215 463
Zobowiązania z tytułu leasingu samochodów 434 277
222 210 244 563
3 113 760 3 186 113
Zobowiązania z tytułu wyceny transakcji zabezpieczenia stopy procentowej
Na dzień 31 grudnia 2025 roku kapitał zakładowy Jednostki Dominującej wynosił 5 998 745,50 zł i dzielił się
na 23 994 982 akcji uprawniających do 23 994 982 głosów na Walnym Zgromadzeniu. Wszystkie akcje
posiadają wartość nominalną wynoszącą 0,25 zł i zostały w pełni opłacone.
Łącznie pozostałe zobowiązania długoterminowe
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW, POŻYCZEK ORAZ INNYCH INSTRUMENTÓW
DŁUŻNYCH I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów
dłużnych i pozostałe zobowiązania
Kredyty krótkoterminowe oraz krótkoterminowa część kredytów zabezpieczona
na majątku Grupy
Łącznie zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów, pożyczek oraz
innych instrumentów dłużnych i pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
Łącznie zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów, pożyczek oraz
instrumentów dłużnych
43
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych stanowią istotną pozycję
pasywów Grupy. Grupa głównie finansuje budowę nowych obiektów w istniejących parkach logistycznych
oraz zakup gruntów w nowych lokalizacjach ze środków pochodzących z kredytów bankowych i obligacji
korporacyjnych.
Niemal 82% kredytów (a 85% kredytów i obligacji) jest zabezpieczonych IRS na kolejne 3,5 lata, co skutkuje
ograniczoną ekspozycją na ryzyko zmienności stóp procentowych.
Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych i pozostałe zobowiązania na
dzień 31.12.2025 wyniosły 3 113 760 tys. zł i spadły w porównaniu do końca 2024 roku o 72 353 tys. zł.
Spadek ten wynika głónie z faktu, iż w dniu 19 lutego 2025 roku Spółka dokonała wykupu obligacji serii C o
łącznej wartości nominalnej 45 000 000 EUR, zgodnie z warunkami emisji, w terminie ich wykupu.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW
WG DAT ZAPADALNOŚCI (W MLN EUR)
2027 2028 2029
2030
2031
158
61
25
39
87
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI
WG DAT ZAPADALNOŚCI (W MLN EUR)
2026
2029
41
300
18%
82%
KREDYTY KREDYTY BANKOWE I OBLIGACJE
Zabezpieczone
przed ryzykiem
zmiany stopy
procentowej
Niezabezpieczone
przed ryzykiem
zmiany stopy
procentowej
15%
85%
Zabezpieczone
przed ryzykiem
zmiany stopy
procentowej
Niezabezpieczone
przed ryzykiem
zmiany stopy
procentowej
Obligacje
1 451 mln. PLN
Kredyty zabezpieczone
na majątku Grupy
1 553 mln. PLN
20 stycznia 2026 MLP Group S.A. wyemitowała euroobligacje o wartości 350 mln EUR z terminem wykupu 20
stycznia 2031 r. Ze środków tych zostały spłacone przedterminowo kredyty bankowe na łączną kwotę kapitału
185, 2 mln EUR oraz obligacje serii G o wartości nominalnej 41 mln EUR.
44
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. 1.2 Wybrane dane finansowe ze Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 2024 % sprzedaży Zmiana %
Przychody z czynszów 238 410 100% 214 802 100% 11%
76% 157 619 73% 16%
-66% (143 829) -67% 9%
111% 228 592 106% 16%
Koszty ogólne i administracyjne -23% (46 690) -22% 15%
494 129 207% 359 376 167% -37%
2 176 1% 5 317 2% -59%
Pozostałe koszty operacyjne (5 028) -2% (3 599) -2% -40%
701 731 294% 542 996 253% -29%
Przychody/(Koszty) finansowe netto (135 414) -57% (88 457) -41% 53%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem 566 317 238% 454 539 212% -25%
Podatek dochodowy (107 323) -45% (82 352) -38% 30%
Zysk (strata) netto 458 994 193% 372 187 173% -23%
EBITDA (bez przeszacowania) 210 917 185 533
2025 2024
372 187
(359 376)
(472)
(68 371)
EPRA Earnings 80 710
2025 2024
47 562
214 802
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
przed ujęciem wyceny nieruchomości
inwestycyjnych
SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW LUB STRAT GRUPY KAPITAŁOWEJ MLP GROUP S.A.
ZAOKRES 12 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2025 ROKU W PORÓWNANIU
Z ANALOGICZNYM OKRESEM ROKU 2024:
Koszty własnych świadczonych usług
obsługi nieruchomości
Pozostałe przychody operacyjne
Zysk (strata) brutto z działalności
operacyjnej
Przychody z tytułu usług obsługi
nieruchomości
Zysk (strata) z aktualizacji wyceny
nieruchomości inwestycyjnych
Kalkulacja EPRA Earnings
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
Podatek odroczony od korekt EPRA
Zysk (strata) netto
Zmiany wartości godziwej instrumentów finansowych oraz związane z tym
koszty zamknięcia.
Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych
Korekty do obliczenia zysków EPRA
Koszty administracyjne/operacyjne według rachunku zysków i strat z
wyłączeniem amortyzacji nieruchomości inwestycyjnych
Przychody z najmu
Kalkulacja EPRA cost ratio
EPRA Cost Ratio 22% 22%
% sprzedaży
53 367
238 410
182 117
(159 051)
261 476
(51 022)
458 994
(494 129)
(401)
(93 808)
59 074
45
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025 2024 zmiana (%)
Czynsz z najmu z nieruchomości inwestycyjnych 214 802
11,0%
Przychody z tytułu refakturowania kosztów operacyjnych 76 173
20,6%
Przychody z refakturowania mediów 78 532
3,7%
Pozostałe przychody 2 914
207,4%
372 421
12,9%
ZMIANA GŁÓWNYCH POZYCJI PRZYCHODÓW W 2025 I 2024 ROKU W MLN ZŁ:
Głównym źródłem przychodów z działalności podstawowej Grupy są przychody osiągane z czynszów z najmu
nieruchomości inwestycyjnych. Przychody te w 2025 roku wyniosły 238 410 tys. zł i wzrosły o 11% w
porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku. Wzrost przychodów z tytułu czynszów z najmu
nieruchomości (o 23 608 tys. zł), wynika głównie z przychów wygenerowanych przez powierzchnie, których
najem rozpoczął się w 2025. W 2025 roku odnotowaliśmy także pozytywny wpływ indeksacji czynszów, który
został skompensowany negatywnym wpływem różnic kursowych.
Przychody z tytułu refakturowania kosztów operacycjnych oraz mediów korespondują z kosztami kosztami
utrzymania nieruchomości oraz zakupu mediów. Przychody te odpowiednio wzrosły o 19,3 % i wzrosły o 5 % .
Przychody z tyt. umów najmu
EPRA Earnings służy do pomiaru wyników operacyjnych; wyłącza wszystkie elementy, które nie są istotne dla
podstawowej efektywności dochodowej portfela, takie jak zmiana wartości aktywów bazowych oraz wszelkie
zyski lub straty ze sprzedaży nieruchomości. W efekcie, to co pozostaje jako EPRA Earnings, to dochód
generowany przez inwestycję, a nie zmiana wartości czy zwrot kapitałowy z inwestycji.
EPRA Cost Ratio - koszty ogólne i administracyjne / dochód z najmu.
214,8
238,4
79,1
99,7
78,5
82,5
+13%
+11%
+26%
+4%
Przychody z tytułu
refakturowania mediów
Przychody z tytułu
refakturowania
kosztów operacyjnych
Przychody z
najmu
Przychody YE 2024 Przychody YE 2025
238 410
90 883
82 467
8 767
420 527
46
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
46,6
51,0
73,5
84,4
70,4
74,7
+10%
Powierzchnia
wybudowana
na 31.12.2025
Powierzchnia
wybudowana
na 31.12.2024
1 178 167 m
2
1 324 889 m
2
+9%
+6%
+15%
Koszty związane z
utrzymaniem
nieruchomości
Koszty zużycia mediów
Koszty ogólnego zarządu i
rozwoju i pozostałe
Koszty YE 2024 Koszty YE 2025
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025 2024 zmiana (%)
Amortyzacja (1 041)
-6,8%
Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (73 359)
14,3%
Koszty zużycia mediów (70 422) 9,6%
Koszty ogólnego zarządu i rozwoju (45 649) 11,8%
Pozostałe koszty refakturowane (48)
954,2%
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu (190 519) 10,3%
ZMIANA GŁÓWNYCH POZYCJI KOSZTÓW SPRZEDAŻY I OGÓLNEGO ZARZĄDU
W 2025 I 2024 ROKU W MLN ZŁ
(970)
(83 859)
(74 686)
(50 052)
(506)
(210 073)
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu wyniosły w 2025 roku 210 073 tys. zł i wzrosły w porównaniu do
analogicznego okresu 2024 roku o 10,3 %. Na koszty te składają się (i) koszty zużycia materiałów i energii, (ii)
usługi obce, (iii) podatki i opłaty. W ramach kosztów zużycia materiałów i energii Grupa rozpoznaje koszty
mediów podlegające refakturowaniu na najemców. Główne składowe pozycji podatki i opłaty stanowią:
podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie, które również podlegają rozliczeniu na
najemców. Usługi obce zawierają dwie grupy kosztów: (i) usługi związane z utrzymaniem nieruchomości,
które są przenoszone na najemców, (ii) usługi związane z kosztami ogólnego zarządu.
Wzrost kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości o 15% (tj. o 10 958 tys. zł razem z amortyzacją i
pozostałymi kosztami refakturowanymi) jest spowodowany głównie:
(i) zwiększeniem się kosztów z tytułu podatku od nieruchomości o 4 542 tys. zł, co w wynika ze wzrostu
powierzchni oddanej do użytkowania w roku 2025
(ii) wzrostem o 4 129 tys. zł kosztów ochrony ,sprzątania oraz bieżących przeglądów technicznych,
Wzrosty te skorelowane są ze zwiększeniem wolumenu powierzchni wybudowanej oraz ze wzrostem
minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2025 roku.
47
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
SKŁADOWE PRZESZACOWANIA W MLN ZŁ
(87)
57
29
(40)
356
800
( 16)
(249)
(9)
(347)
różnice kursowe zmiana wyceny CAPEX i inne korekty
1Q 2025
2Q 2025
WYNIK NA PRZESZACOWANIU: -103
WYNIK NA PRZESZACOWANIU: +164
3Q 2025
4Q 2025
WYNIK NA PRZESZACOWANIU: +20
WYNIK NA PRZESZACOWANIU: +413
Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych w 2025 roku w kwocie 494 129 tys. zł wynikał
głównie z zysku z aktualizacji wyceny (pomniejszonego o nakłady) na rynku tys. zł., który został częśćiowo
skompensowany przez ujemne różnice kursowe z przeliczenia wycen w walucie EUR dla polskiego portfela w
kwocie 41 932 tys. zł oraz przez CAPEX w kwocie 622 199 tys. zł.
Zmiany wyniku z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych w podziale na poszczególne kwartały
2025 roku przedstawia poniższy wykres.
Grupa ponosi również koszty ogólnego zarządu i rozwoju, związane z prowadzoną działalnością rozwojową.
Pozycja ta wyniosła w 2025 roku 51 022 tys. zł i wzrosła o 9% w stostunku do 2024 roku. W ramach
kosztów ogólnego zarządu i rozwoju, zostały ujęte m.in. koszty doradcze, usług bankowych, usług
konsultacyjnych, koszty audytu, wycen, marketingu, IT i wynagrodzenia.
W 2025 roku w pozycji koszty finansowe netto, Grupa wykazuje kwotę 135 414 tys. zł, na którą największy
wpływ miały: dodatnie różnice kursowe 13 623 tys. zł, koszty z tytułu odsetek od zobowiązań z tytułu
kredytów i pożyczek (57 711 tys. zł) oraz koszty odsetek od obligacji (90 204 tys. zł).
48
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. 1.3 Wybrane informacje ze Skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych
za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025 2024
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 233 816 92 187
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (593 781) (685 072)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej (192 167) 912 077
Przepływy pieniężne netto razem (552 132) 319 192
Środki pieniężne na początek okresu 668 055 344 247
4 616 4 616
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 120 539 668 055
3. 2
Wpływ zmian z tytułu różnic kursowych dotyczących środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
Spółka oraz spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz wyników na rok 2025.
W 2025 roku Grupa odnotowała ujemne przepływy z działalności finansowej w kwocie 192 167 tys zł,
które wynikały głównie z:
(i) spłaty obligacji serii C w kwocie 187 082 tys. zł.;
(ii) zacięgnięcie kredytów w kwocie 176 208 tys zł;
(iIi) zapłaty odsetek od kredytów, obligacji i leasingu w kwocie 157 257 tys. zł
(iv) spłaty rat kapitałowych od kredytów w kwocie 26 804 tys. zł
Grupa wykazała w 2025 roku ujemne przepływy z działalności inwestycyjnej w kwocie 593 781 tys. zł. W
analogicznym okresie 2024 roku ujemne przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej wyniosły 685
072 tys. zł.Wydatki te dotyczyły głównie budowy oraz rozbudowy posiadanych w Polsce oraz w
Niemczech parków logistycznych.
W 2025 roku Grupa odnotowała dodatnie przepływy z działalności operacyjnej w kwocie 233 816 tys. zł.
Stanowisko Zarządu odnośnie opublikowanych prognoz
49
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. 3 Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy
3. 3.1 Wskaźniki finansowe
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w 2025 roku, w związku z
prowadzonymi projektami inwestycyjnymi budowy obiektów magazynowo-biurowych, koncentrowało
się głównie na pozyskiwaniu i odpowiednim strukturyzowaniu źródeł finansowania, jak również na
utrzymaniu bezpiecznych wskaźników płynności. Zarząd na bieżąco dokonuje analizy istniejącej i
planowania przyszłej, optymalnej struktury finansowania w celu osiągniecia zakładanych wskaźników i
wyników finansowych przy jednoczesnym zapewnieniu Grupie płynności i szeroko rozumianego
bezpieczeństwa finansowego.
Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa i finansowa Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku świadczy o
stabilnej sytuacji Grupy. Wynika to z osiągniętej przez Grupę ugruntowanej pozycji na rynku
magazynowym, zakumulowaniem odpowiedniego doświadczenia i potencjału operacyjnego zarówno w
sferze realizacji projektów inwestycyjnych jak również w procesie najmu obiektów. Sytuacja finansowa i
majątkowa Grupy scharakteryzowana została wybranymi wskaźnikami płynności i zadłużenia w dalszej
części raportu.
Ocena rentowności została dokonana w oparciu o niżej zdefiniowane wskaźniki:
wskaźnik LTV: oznacza iloraz całkowitego zadłużenia netto (z wyłączeniem wyceny kredytów według
zamortyzowanego kosztu) do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ( z wyłączeniem
PWUG) oraz wartości środków trwałych.
stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE): wynik netto/skorygowany kapitał własny (średnia ważona
sumy kapitału zakładowego i nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej)
stopa zwrotu z aktywów (ROA): wynik netto/aktywa razem;
Stopa zwrotu z kapitału
własnego (ROE)
Stopa zwrotu z aktywów
(ROA)
wskaźnik LTV
2025 rok
93,4% 6,6% 43,3%
2024 rok
75,8% 5,8% 42,9%
-30,0%
30,0%
90,0%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
wskaźnik ICR: EBITDA (bez przeszacowania)/ suma(odsetki od kredytów bankowych, odsetki IRS,
odsetki od obligacji)
* ICR w oparciu o Run Rate EBITDA wyliczony na podstawie umów, które zaczną obowiązywać jeszcze w 2025 roku
1,5x
2,0x
ICR Run Rate ICR 2025*
50
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
RUN RATE ADJUSTED EBITDA (W MLN EUR)
Wskaźnik kapitałowy na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniósł 45,7 % i wzrósł o 3,3 p.p. w stosunku do 31
grudnia 2024. Zgodnie z warunkami emisji obligacji serii G wskaźnik kapitałowy nie może być niższy niż
35%.
wskaźnik kapitałowy: kapitały własne razem/aktywa ogółem;
(I) EBITDA przed przeszacowaniem , plus
Run Rate EBITDA oznacza:
(II) przychody z najmu oraz przychody z z tytułu usług obsługi nieruchomości pomniejszone o koszty własne
tych uslug, wygenerowane z umów zawartych przed 31 grudnia 2025 r., które zaczęły przynosić przychody w
okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025r., ale których wpływ nie został w pełni
odzwierciedlony w wynikach za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r.,plus
(III) przychody z najmu oraz przychody z z tytułu usług obsługi nieruchomości pomniejszone o koszty własne
tych uslug, skalkulowane na bazie umów najmu zawartych przed 31 grudnia 2025 r., które nie zaczęły
generować przychodów w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 r., ale oczekuje się, że
zaczną generować przychody po dniu sprawozdawczym.
Analiza zadłużenia została dokonana w oparciu o niżej zaprezentowane wskaźniki:
Wskaźnik kapitałowy
31 grudnia 2025
45,7%
31 grudnia 2024
42,4%
0,0%
50,0%
WSKAŹNIK KAPITAŁOWY
YE 2025
in PLN mn
YE 2024
in PLN mn
YE 2025
in EUR mn
YE 2024
in EUR mn
13,5 12,9 13,
5
13,0
10,0 9,9 10,
1
10,0
Dług Netto/EBITDA
Dług Netto/Run Rate EBITDA
Dochód z umów leasingowych = (i)+(ii)
EBITDA YE 2025
Wpływ nowych
umów najmu
Run-Rate Adjusted
EBITDA total
49,8
67,6
16,3 66,1
1,5
Run-rate Adjusted EBITDA w
EUR z umowami zawartymi
do 31.12.2025
Udział nowych
umów najmu w 2026
51
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. 4 Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach
3. 4.1 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek
3. 4.2 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów
Nowe umowy kredytowe w 2025 roku
Spłaty kredytów w 2025 roku
3. 4.3 Obligacje
Waluta
Wartość
nominalna
Data wykupu Oprocentowanie
Gwarancje i
zabezpieczenia
Rynek notowań
EUR 41 000 000 04.12.2026
Euribor 3M +
marża
brak Catalyst
EUR 300 000 000 15.10.2029
Stałe
oprocentowanie
brak Euro MTF
3. 4.4
Udzielone pożyczki
3. 4.5
Udzielone i otrzymane poręczenia w 2025 roku.
Dnia 30 czerwca 2025 roku MLP Group S.A. zawarła dwie umowy poręczenia za zobowiązania MLP Bieruń I
Sp. z o.o. wobec najemcy PPHU Specjał Sp. z o.o., wynikające z umów kontrybucji (side letter), co do zapłaty
kwot kontrybucji (i) 575.000,00 EUR za zawarcie aneksu do umowy najmu z dnia 11 kwietnia 2013 roku
pomiędzy MLP Poznań II sp. zo.o. a najemcą. Poręczenie zostało udzielone do dnia 5 marca 2029 roku oraz
(ii) 990.000,00 EUR za zawarcie aneksu do umowy najmu z dnia 27 listopada 2014 roku pomiędzy MLP
Poznań II sp. zo.o. a najemcą. Poręczenie zostało udzielone do dnia 1 września 2027 roku.
Obligacje
publiczne –
Green Bonds
* W dniu 06.03.2026 MLP Group S.A. dokonalo calkowitego, przeterminowego wykupu obligacji serii G.
W 2025 roku Grupa nie udzieliła żadnych nowych pożyczek.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka MLP Group wykazuje następujące obligacje:
Instrument
Obligacje
publiczne - seria
W pierwszym półroczu 2025 roku Grupa nie zaciągnęła żadnych nowych pożyczek.
W 2025 roku Grupa nie spłaciła cakowicei żadnych kredytów
W dniu 19 lutego 2025 roku Spółka wykupiła obligacje serii C o łącznej wartości nominalnej 45 000 000 EUR,
tj. w terminie ich wykupu.
W dniu 21 stycznia 2026 roku spółki zależne MLP Group S.A. przekazały do kredytodawców dyspozycję
całkowitej przedterminowej spłaty kredytów na łączną kwotę kapitału 185 234 591,12 EUR wraz z
naliczonymi odsetkami i innymi opłatami związanymi z przedterminową spłatą, w odniesieniu do
następujących kredytów:
1) spółka MLP Pruszków V sp. z o.o. złożyła dyspozycję spłaty kredytów udzielonych jej na podstawie
umowy zawartej w dniu 7 listopada 2019 r. z BNP Paribas Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie;
2) spółki MLP Pruszków I Sp.
z o.o.,
MLP Pruszków III Sp.
z o.o.,
MLP Pruszków IV Sp.
z o.o.
złożyły
dyspozycję spłaty kredytów udzielonych im na podstawie umowy zawartej w dniu 9 maja 2019 r. z ING
Bank Śląsku S.A. z siedzibą w Katowicach, Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w
Warszawie oraz Industrial and Commercial Bank of China (Europe) S.A. z siedzibą w Luksemburgu;
3) spółki MLP Lublin Sp. z o.o., MLP Wrocław Sp. z o.o., MLP Gliwice Sp. z o.o. oraz MLP Teresin Sp. z
o.o. złożyły dyspozycję spłaty kredytów udzielonych im na podstawie umowy zawartej w dniu 9 kwietnia
2021 r. z BNP Paribas Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie oraz Powszechna Kasa Oszczędności Bank
Polski S.A. z siedzibą w Warszawie. Spłata nastąpila do dnia 22 stycznia 2026 roku. W wyniku dokonania
powyższych spłat kredyty zostaly w całości spłacone, a wymienione powyżej spółki zależne nie mają
dalszych zobowiązań wobec kredytodawców wynikających z powyższych umów kredytu.
W 2025 roku Grupa nie podpisała żadnych nowych umów kredytowych
52
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
3. 4.6
Udzielone i otrzymane gwarancje
3. 5 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
3. 6
3. 7
3. 8
3. 9 Sezonowość i cykliczność
W 2025 roku nie wystąpiły żadne czynniki i nietypowe zdarzenia, które miałyby istotny wpływ na
skonsolidowany wynik za bieżący okres obrotowy.
Informacje dotyczące emisji, wykupu i spłaty nieudziałowych i kapitałowych papierów
wartościowych
Grupa posiada odpowiednie zasoby kapitałowe, umożliwiające realizację celów strategicznych oraz
finansowanie bieżącej działalności operacyjnej.
Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na skonsolidowany wynik za okres
12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku.
Grupa finansuje prowadzone inwestycje, zarówno te, które polegają na nabywaniu nowych nieruchomości,
jak i te, które polegają na rozbudowie posiadanych parków logistycznych ze środków własnych oraz za
pomocą długoterminowego finansowania dłużnego w postaci kredytów, pożyczek oraz emisji obligacji
komercyjnych.
Grupa zakłada, że udział finansowania dłużnego w finansowaniu założonych inwestycji będzie wynosił
około 70%.
Zwięzły opis istotnych dokonań lub niepowodzeń w okresie 12 miesięcy zakończonych 31
grudnia 2025 roku
Działalność Grupy nie podlega sezonowości lub cykliczności, za wyjątkiem sprzedaży gazu dla najemców,
która to dotyczy glównie sezonu grzewczego.
Nie wystąpiły inne istotne dokonania i niepowodzenia niż te, które opisano w niniejszym sprawozdaniu
Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.
Dnia 23 września 2022 roku Zarząd MLP Group S.A podjął uchwałę nr 1/09/2022 w sprawie ustanowienia
nowego programu emisji obligacji („Program”), na podstawie której, w dniu 23 września 2022 roku, Spółka
zawarła umowę emisyjną dotyczącą ustanowienia nowego programu emisji obligacji z bankiem mBank S.A.
jako organizatorem, agentem kalkulacyjnym, agentem technicznym, agentem emisji i dealerem. Więcej
informacji przedstawiono w nocie 3.4.3
W 2025 roku Grupa nie udzielała i nie otrzymała żadnych gwarancji.
53
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4. Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego
1. Polityka informacyjna i komunikacja z inwestorami
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Oświadczenie MLP Group S.A. z siedzibą w Pruszkowie ("Spółka", "Emitent", "Jednostka Dominująca", "Podmiot
Dominujący") dotyczące wybranych zasad ładu korporacyjnego określonych w załączniku do uchwały
nr14/1835/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 r., które nie były stosowane w roku obrotowym
zakończonym 31 grudnia 2024 roku wraz z wyjaśnieniem okoliczności i przyczyn ich niestosowania.
Zarząd Spółki, doceniając rangę zasad ładu korporacyjnego dla zapewnienia przejrzystości stosunków
wewnętrznych oraz relacji Emitenta z jego otoczeniem zewnętrznym, a w szczególności z obecnymi i przyszłymi
akcjonariuszami Emitenta, wykonując obowiązek nałożony § 29 pkt 3 Regulaminu Giełdy informuje, że w roku
obrotowym zakończonym 31 grudnia 2024 r. stosowane były wszystkie zasady ładu korporacyjnego określone
w dokumencie "Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW" z wyłączeniem:
1.4.2. Przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako
procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i
innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w
celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz
horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Udział kobiet i mężczyzn jest uzależniony od kompetencji, umiejętności i efektywności. Decyzje dotyczące
zatrudniania nie są uzależnione od płci kandydata. Spółka nie może zatem zapewnić zrównoważonego udziału
kobiet i mężczyzn w ogólnej liczbie pracowników, a tym samym wartość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych pracownikom byłaby niemiarodajna.
1.5. Co najmniej raz w roku spółka ujawnia wydatki ponoszone przez nią i jej grupę na wspieranie kultury,
sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych itp. Jeżeli w roku
objętym sprawozdaniem spółka lub jej grupa ponosiły wydatki na tego rodzaju cele, informacja zawiera
zestawienie tych wydatków.
Grupa wspiera instytucje charytatywne, jednak nie są publikowane szczegółowe informacje na ten temat.
2. Zarząd i Rada Nadzorcza
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria
różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz
doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział
mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Zasada jest stosowana z wyjątkiem obszaru dotyczącego płci.
2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność,
umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na
poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa
w zasadzie 2.1.
Wykonywanie funkcji zarządu i nadzoru w strukturach Spółki jest uzależnione od kompetencji, umiejętności i
efektywności. Decyzje dotyczące powoływania na stanowiska kluczowych menedżerów, zarządcze oraz
nadzorcze nie są uzależnione od płci ani wieku kandydata.
54
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
2.11. Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza i przedstawia
zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie. Sprawozdanie, o którym mowa
powyżej, zawiera co najmniej:
2.11.4. Ocenę stosowania przez spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania obowiązków
informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i przepisach dotyczących
informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych, wraz z
informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny;
2.11.1. Informacje na temat składu rady i jej komitetów ze wskazaniem, którzy z członków rady spełniają
kryteria niezależności określone w ustawie z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym, a także którzy spośród nich nie mają rzeczywistych i istotnych powiązań z
akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat
składu rady nadzorczej w kontekście jej różnorodności;
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
2.11.2. Podsumowanie działalności rady i jej komitetów;
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
2.11.3. Ocenę sytuacji spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli
wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z informacją na
temat działań, jakie rada nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny; ocena ta obejmuje wszystkie
istotne mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące raportowania i działalności operacyjnej;
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
3. Systemy i funkcje
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Wyjaśnienie przyczyn, dla których Spółka nie przestrzega zasady:
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
Zbiór zasad ładu korporacyjnego został opublikowany na stronie internetowej Spółki.
3.2. Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania poszczególnych systemów
lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar spółki lub rodzaj jej działalności.
Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze jednostek odpowiedzialnych za realizację zadań w poszczególnych
systemach lub funkcjach ze względu na rozmiar spółki i jej nierozbudowaną strukturę organizacyjną.
3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 dokonywany jest,
przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu, przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Spółka nie należy do żadnego z wymienionych indeksów: WIG20, mWIG40 lub sWIG80.
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
2.11.5 . Ocenę zasadności wydatków, o których mowa w zasadzie 1.5;
Spółka zapewni stosowanie zasady w przyszłości
2.11.6. Informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej,
w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
55
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4. 1 Kapitał zakładowy i akcjonariusze
4. 1.1 Akcjonariusze
4. 1.2 Uprawnienia kontrolne i osobiste akcjonariuszy
MLP Group S.A. nie wyemitowała akcji przyznających specjalne uprawnienia kontrolne ich
posiadaczom.
Zgodnie ze Statutem, Cajamarca Holland B.V, do czasu gdy liczba akcji posiadanych przez tego
akcjonariusza nie spadnie poniżej 25%, przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i
odwoływania 3 członków Rady Nadzorczej, w tym Przewodniczącego Rady Nadzorczej, zaś MIRO
Holdings LTD, do czasu gdy liczba akcji posiadanych przez tego akcjonariusza nie spadnie poniżej
2,5%, przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania 1 członka Rady Nadzorczej.
Uprawnienia osobiste ww. akcjonariuszy wygasają, jeżeli liczba akcji posiadana łącznie przez
Cajamarca Holland B.V. oraz MIRO Holdings LTD. jest mniejsza aniżeli 40% kapitału zakładowego.
Zgodnie z oświadczeniami znaczących akcjonariuszy nie posiadają oni innych praw głosu.
Większościowym akcjonariuszem Spółki MLP Group S.A. jest CAJAMARCA HOLLAND B.V. z siedzibą
w Holandii, Locatellikade 1, 1076 AZ Amsterdam.
Generali OFE 7%
Gracecup Trading Limited 3%
Miro Holdings Limited 2%
SKŁAD AKCJONARIATU
Cajamarca
Holland B.V. 42,69%
Shimshon Marfogel 1%
Allianz Polska OFE 7%
Thesinger Limited 7%
The Land Development
of Nimrodi Group Ltd. 12%
Pozostali 18%
4. 1.3 Ograniczenia praw z akcji
Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych MLP Group S.A.
W Spółce nie występują żadne ograniczenia odnośnie przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych MLP Group S.A.
Wskazanie ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wykonywania
prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące
wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa
kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów
wartościowych.
W spółce MLP Group S.A. nie występują żadne ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu.
56
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4. 2 Walne Zgromadzenie
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i
sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu Walnego Zgromadzenia,
jeżeli taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z
przepisów prawa.
Zgodnie ze Statutem przedmiotem Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia powinno być:
Uchwały Walnego Zgromadzenia nie wymaga zarówno nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania
wieczystego lub udziału w nieruchomości lub użytkowaniu wieczystym, jak również obciążenie
nieruchomości, użytkowania wieczystego ograniczonym prawem rzeczowym.
Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie internetowej Spółki oraz w
sposób określony dla przekazywania informacji bieżących zgodnie z przepisami Ustawy o Ofercie
Publicznej. Ogłoszenie powinno być dokonane co najmniej na dwadzieścia sześć dni przed terminem
Walnego Zgromadzenia.
Walne Zgromadzenie zwoływane jest przez Zarząd jako zwyczajne albo nadzwyczajne. Zwyczajne Walne
Zgromadzenie powinno się odbyć w terminie sześciu miesięcy po upływie każdego roku obrotowego.
Jeżeli jednak Zarząd Spółki w przepisanym terminie nie zwoła Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia,
prawo zwołania przysługuje Radzie Nadzorczej.
Zarząd zwołuje Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie:
Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o
przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (Dz. U. 2000 Nr 94, poz. 1037 z
późn. zm.), Statutu Spółki oraz postanowienia Regulaminu Walnego Zgromadzenia Spółki Akcyjnej MLP
Group S.A. z dnia 2 grudnia 2009 roku.
Oprócz osób wskazanych przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, każdy Niezależny Członek Rady
Nadzorczej może żądać:
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania
finansowego za poprzedni rok obrotowy,
powzięcie uchwały o podziale zysku bądź pokryciu straty,
udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków,
Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają sprawy zastrzeżone w Kodeksie Spółek Handlowych,
chyba że w zakresie dopuszczonym prawem Statut stanowi inaczej oraz,
- powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem postanowień Statutu
dotyczących zasad powoływania członków RN przez poszczególnych akcjonariuszy,
- zmiana Statutu Spółki,
na podstawie uchwały porządkowej Walnego Zgromadzenia zgodnie z treścią tej uchwały oraz ustala
jego porządek obrad.
z inicjatywy własnej,
zwołania Walnego Zgromadzenia;
wprowadzania określonych spraw do porządku obrad Walnego Zgromadzenia.
- ustalanie zasad wynagradzania oraz wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej,
- połączenie lub rozwiązanie Spółki oraz wybór likwidatorów,
- rozpatrywanie roszczeń wobec członków organów Spółki lub założycieli Spółki z tytułu naprawienia
szkody wyrządzonej ich bezprawnym działaniem.
na wniosek Rady Nadzorczej,
na wniosek akcjonariuszy reprezentujących łącznie minimum dwudziestą część kapitału
zakładowego,
57
4. 3 Zasady zmiany statutu
Prawo obecności na Walnym Zgromadzeniu posiadają także członkowie organów Spółki, w tym
członkowie organów, których mandat wygasł, lecz ich działalność jest przedmiotem oceny Walnego
Zgromadzenia, a także osoby wyznaczone przez Zarząd do obsługi Walnego Zgromadzenia.
Wszyscy akcjonariusze mają prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu osobiście lub przez
pełnomocnika. Pełnomocnictwo do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu i wykonywania prawa
głosu wymaga udzielenia go na piśmie lub w postaci elektronicznej. Udzielenie pełnomocnictwa w
postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym
przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Nie można ograniczać prawa ustanawiania
pełnomocnika na Walnym Zgromadzeniu i liczby pełnomocników.
Usunięcie spraw umieszczonych w porządku obrad Walnego Zgromadzenia na żądanie osoby lub osób
uprawnionych wymaga ich zgody.
Zarząd ustala porządek Walnego Zgromadzenia.
Zarząd Spółki, otrzymawszy stosowny wniosek, jest zobowiązany nie później niż w terminie dwóch
tygodni od dnia zgłoszenia odpowiedniego żądania zwołać Walne Zgromadzenie.
Zgodnie z postanowieniami Statutu, jeżeli Zarząd Spółki w przepisanym terminie nie zwoła
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, prawo zwołania przysługuje osobom składającym wniosek o
zwołanie Walnego Zgromadzenia – po uzyskaniu upoważnienia Sądu Rejestrowego, a Radzie
Nadzorczej, jeżeli występowała do Zarządu z wnioskiem o zwołanie Nadzwyczajnego Walnego
Zgromadzenia.
Uchwały można powziąć, mimo braku formalnego zwołania Walnego Zgromadzenia, jeżeli cały kapitał
zakładowy jest reprezentowany, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbycia Walnego
Zgromadzenia lub wniesienia poszczególnych spraw do porządku obrad.
Zmiana statutu Spółki MLP Group S.A. zgodnie z art. 430 § 1 oraz atr. 415 § 1 Kodeksu spółek
handlowych, wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością 3/4 głosów i wpisu do
rejestru. W przypadku uchwały dotyczącej zmiany Statutu w zakresie zwiększenia świadczeń
akcjonariuszy lub uszczuplającej prawa przyznane osobiście poszczególnym akcjonariuszom zgodnie z
art. 354 Kodeksu spółek handlowych wymagana jest zgoda wszystkich akcjonariuszy, których
przedmiotowa uchwała dotyczy. Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd. Walne
Zgromadzenie Spółki MLP Group S.A. może upoważnić Radę Nadzorczą do ustalenia jednolitego tekstu
zmienionego Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych w
uchwale Walnego Zgromadzenia.
Co do zasady uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością oddanych głosów, a
głosowanie podczas Walnego Zgromadzenia jest jawne. Głosowanie tajne zarządza się przy wyborach
oraz nad wnioskami o odwołanie członków organów Spółki lub likwidatorów, o pociągnięcie ich do
odpowiedzialności, jak również w sprawach osobowych lub na żądanie choćby jednego z akcjonariuszy
obecnych lub reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu.
Walne Zgromadzenia odbywają się w Warszawie lub w miejscu siedziby Spółki.
Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu spółki publicznej mają tylko osoby będące
akcjonariuszami spółki na szesnaście dni przed datą Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji
uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu).
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
58
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4. 4 Zarząd
4. 4.1 Kompetencje Zarządu
Dnia 20 grudnia 2024 oraz 25 czerwca 2025 Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło
uchwałę zmieniającą statut Spółki. Zmiany te zostały zarejestrowana w sądzie.
Zgodnie ze Statutem, Zarząd składa się od dwóch do pięciu członków, powoływanych i odwoływanych
przez Radę Nadzorczą. Prezesa Zarządu wybiera Rada Nadzorcza.
Zgodnie ze Statutem, kadencja Zarządu jest wspólna i trwa trzy lata. Prezesa Zarządu wybiera Rada
Nadzorcza. Zarząd, jak również poszczególni jego członkowie, mogą być odwołani lub zawieszeni także
przez Walne Zgromadzenie.
Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła się w dniu 1 sierpnia 2024 roku wraz z powołaniem decyzją Rady
Nadzorczej pana Radosława T. Krochty na Prezesa Zarządu, pana Michaela Shapiro na stanowisko
Wiceprezesa Zarządu pani Agnieszki Góźdź na Członka Zarządu. Zgodnie z postanowieniami KSH oraz
Statutem trzyletni okres kadencji Zarządu upływa z dniem 31 grudnia 2027 roku. Jednakże mandaty
członków Zarządu wygasają z dniem odbycia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki
zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za rok 2027. Po raz pierwszy w dniu 4 września 2025 roku
mocy uchwały Rady Nadzorczej, na Członka Zarządu Spółki na trwającą kadencję został powołany Pan
Maciej Müldner .
Po raz pierwszy w dniu 9 czerwca 2016 roku na mocy uchwały Rady Nadzorczej, na Prezesa Zarządu
Spółki został powołany Pan Radosław T. Krochta.
Po raz pierwszy w dniu 9 czerwca 2016 roku na mocy uchwały Rady Nadzorczej, na Wiceprezesa Zarządu
Spółki został powołany Pan Michael Shapiro.
Po raz pierwszy w dniu 26 lipca 2022 roku mocy uchwały Rady Nadzorczej, na Członka Zarządu Spółki
na trwającą kadencję została powołana Pani Agnieszka Góźdź.
Po raz pierwszy w dniu 4 września 2025 roku mocy uchwały Rady Nadzorczej, na Członka Zarządu Spółki
na trwającą kadencję został powołany Pan Maciej Müldner .
Zgodnie ze Statutem Zarząd prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę, w szczególności kieruje
działalnością Spółki, zarządza i rozporządza jej majątkiem oraz prawami przysługującymi Spółce, jak
również podejmuje uchwały i decyzje we wszelkich sprawach niezastrzeżonych dla Walnego
Zgromadzenia lub Rady Nadzorczej.
Prawo do reprezentowania Spółki przysługuje dwóm członkom Zarządu łącznie. Spółkę reprezentować
mogą również pełnomocnicy powołani przez Zarząd, na podstawie i w granicach udzielonego im
pełnomocnictwa. Zarząd może również jednomyślnie postanowić o udzieleniu prokury.
Zarząd powinien podjąć uchwałę przed dokonaniem następujących czynności:
emisją weksla;
udzieleniem zabezpieczenia jakiegokolwiek długu innego podmiotu, w tym podmiotu zależnego;
ustanowieniem hipoteki lub dokonaniem jakiegokolwiek innego obciążenia majątku Spółki;
zawarciem umowy, z której wynika obowiązek świadczenia lub ryzyko świadczenia przez Spółkę w
ciągu jednego roku obrotowego rzeczy, usług lub pieniędzy o wartości przenoszącej 1.100.000 EUR
lub jej równowartości w innej walucie (za wyjątkiem umów pożyczek zawartych ze spółkami z grupy
kapitałowej MLP Group S.A. lub aneksów do takich umów), chyba, że zawarcie tej umowy jest
przewidziane w przyjętym przez Zarząd i zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą rocznym planie
finansowym (budżecie) grupy kapitałowej MLP Group S.A;
59
Do końca trzeciego miesiąca od zakończenia roku obrotowego Zarząd sporządza roczne sprawozdanie
finansowe, które wraz z projektem uchwały w sprawie podziału zysku oraz sprawozdaniem z badania biegłych
rewidentów przedkłada Radzie Nadzorczej w celu oceny przed Walnym Zgromadzeniem.
zwolnieniem dłużnika Spółki z długu w kwocie większej, niż 100.000 złotych lub jej równowartości w innej
walucie;
przyjęciem rocznego planu finansowego (budżetu) lub długoterminowych planów finansowych.
zwołaniem Walnego Zgromadzenia lub zażądania zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej;
złożeniem pozwu o unieważnienie lub uchylenie uchwał Walnego Zgromadzenia;
złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości Spółki;
podejmowaniem jakichkolwiek działań dotyczących zmiany praw do podpisywania lub schematów
akceptacji w bankach;
zatrudnianiem, zwalnianiem i określaniem wynagrodzenia dyrektorów działów Spółki (działu marketingu,
inwestycji, finansowego oraz administracji);
nominacją lub wyznaczeniem członków jakiegokolwiek organu w jakimkolwiek podmiocie kontrolowanym
przez Spółkę;
reprezentowaniem Spółki na zgromadzeniach wspólników lub akcjonariuszy podmiotów zależnych Spółki
lub udzieleniem pełnomocnictwa do reprezentowania Spółki na zgromadzeniach wspólników lub
akcjonariuszy podmiotów zależnych Spółki wraz z udzielaniem instrukcji co do sposobu głosowania (jeżeli
takie instrukcje będą udzielone);
udziałem w innych spółkach, z wyłączeniem spółek należących do grupy kapitałowej Spółki lub zbywanie
akcji lub udziałów w innych spółkach, z wyłączeniem transakcji zawartych w ramach grupy kapitałowej
Spółki;
emisją akcji, obligacji, warrantów, wystawianiem weksli lub zmianą warunków emisji obligacji
wyemitowanych przez Spółkę;
zaciągnięciem zobowiązania do nabycia lub zbycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub jego
ułamkowej części za wyjątkiem zawierania umów przedwstępnych nabycia własności lub użytkowania
wieczystego nieruchomości jednostronnie zobowiązujących drugą stronę i niezawierających jakichkolwiek
zobowiązań Spółki do wpłacania zadatku lub zaliczki;
zawarciem, zmianą lub rozwiązaniem umowy dotyczącej udzielenia kredytu, gwarancji bankowej lub
gwarancji ubezpieczeniowej bądź dotyczącej rachunku bankowego, akredytywy lub innego produktu
finansowego lub usługi finansowej, której stronami jest lub ma być Spółka oraz bank krajowy, bank
zagraniczny, instytucja kredytowa lub instytucja finansowa w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 –
Prawo Bankowe;
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
60
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
4. 4.2 Sposób funkcjonowania Zarządu
4. 4.3 Skład osobowy Zarządu
Nazwisko
Data ostatniego
powołania
Data upływu
kadencji
Radosław Tomasz Krochta Prezes Zarządu 1 sierpnia 2024 1 sierpnia 2027
Michael Shapiro Wiceprezes Zarządu 1 sierpnia 2024 1 sierpnia 2027
Agnieszka Góźdź Członek Zarządu 1 sierpnia 2024 1 sierpnia 2027
Müldner 4 września 2025 1 sierpnia 2027
Zarząd działa na podstawie Statutu, Regulaminu Zarządu oraz KSH.
Regulamin Zarządu normuje zagadnienia związane z organizacją posiedzeń Zarządu i podejmowaniem
decyzji przez Zarząd. Zgodnie z Regulaminem posiedzenia Zarządu Spółki odbywają się w miarę potrzeb,
nie rzadziej jednak niż dwa razy w miesiącu.
Zarząd podejmuje uchwały na posiedzeniach, przy czym członkowie organu mogą uczestniczyć w
posiedzeniu przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość i oddać swój
głos w drodze elektronicznej, faksem lub przez telefon. Ponadto członkowie Zarządu mogą brać udział w
podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka. Bez
odbycia posiedzenia mogą być powzięte uchwały, jeżeli wszyscy członkowie Zarządu wyrażą na piśmie
zgodę na postanowienie, które ma być powzięte, albo na głosowanie pisemne.
Regulamin określa sposoby składania oświadczeń woli za Spółkę. Możliwe jest składanie oświadczeń
pocztą elektroniczną w przypadkach, gdy natura lub treść stosunku prawnego taką formę dopuszczają.
Zapisy Regulaminu precyzują również udzielanie i odwoływanie prokury – Zarząd udziela jej na
posiedzeniu, na którym obecni są wszyscy członkowie. Możliwe jest również udzielenie prokury na
posiedzeniu odbywającym się z wykorzystaniem środków komunikacji na odległość. Regulamin normuje
także zagadnienia podejmowania uchwał, dopuszczając możliwość podjęcia uchwały w trybie
obiegowym.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku, w skład Zarządu wchodziło czterech członków.
Poniżej przedstawiono informacje na temat członków Zarządu, ich stanowisko, datę objęcia funkcji oraz
datę upływu obecnej kadencji członka Zarządu.
Imię Funkcja
Maciej Członek Zarządu
61
RADOSŁAW T. KROCHTA Prezes Zarządu oraz Dyrektor Generalny
Do MLP Group S.A dołączył w 2010 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w branży
finansowej w Polsce, Europie i Stanach Zjednoczonych.
W latach 2001-2004 zajmował stanowisko CFO w Dresdner Bank Polska S.A. Przez kilka lat
pełnił funkcję Dyrektora Działu Doradztwa Strategicznego w Deloitte Advisory
w Warszawie, wcześniej pracował także jako manager w PWC w Polsce i Stanach
Zjednoczonych. Absolwent kierunku Finanse w Wyższej Szkole Zarządzania i Bankowości
w Poznaniu. W 2003 roku uzyskał tytuł MBA na Uniwersytecie Nottingham.
MICHAEL SHAPIRO Wicerprezes
W latach 1998-2016 pełnił funkcję Prezesa Zarządu MLP Group S.A. Od czerwca 2016 r.
Wiceprezes.
Posiada ponad trzydziestoletnie doświadczenie w realizacji projektów w sektorze
nieruchomości. W latach 1975-2000 pełnił funkcję Dyrektora Generalnego i zarządzał
spółkami Miro Engineering Ltd oraz S.M. Shapiro Engineers Ltd. Ukończył wydział
Zarządzania i Inżynierii Przemysłowej w Izraelskim Instytucie Technologii w Hajfie.
AGNIESZKA GÓŹDŹ Członek Zarządu
Agnieszka Góźdź jest odpowiedzialna za komercjalizację parków i pozyskiwanie nowych
gruntów w Polsce. Wspiera również wejście MLP Group na nowe rynki w Europie i rozwój
firmy. Do zespołu MLP Group dołączyła siedem lat temu.
Posiada 16 letnie doświadczenie na rynku powierzchni magazynowych. Przed dołączeniem
do MLP Group pracowała jako ekspert dla wiodących firm doradczych z branży
nieruchomości, między innymi: Cushman & Wakefield, CA IMMO Real Estate Management
Poland, AXI IMMO GROUP, King Sturge. Jest absolwentką Prywatnej Wyższej Szkoły
Businessu i Administracji w Warszawie. Ukończyła również studia podyplomowe
z zakresu zarządzania nieruchomościami komercyjnymi na Politechnice Warszawskiej.
MACIEJ MÜLDNER Członek Zarządu
Maciej Müldner posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu finansami
w międzynarodowych korporacjach. W ostatnich latach pełnił kluczowe funkcje w grupie
Dentsu w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wcześniej przez prawie 20 lat
związany z Grupą Skanska, w tym w latach 2002 – 2011 zarządzał treasury w grupie Skanska
w Polsce i w Niemczech. Dodatkowo, zarządzał również obszarami finansami w firmach
deweloperskich jak Skanska Property (Commercial Development), Echo Investment
i Archicom, wspierając dynamiczny rozwój działalności oraz wdrażając nowoczesne
podejście do finansów korporacyjnych.
Karierę w finansach rozpoczynał w sektorze bankowym, zdobywając doświadczenie m.in.
w Deutsche Bank i Bank Austria. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na
kierunku zarządzanie oraz aktywnym członkiem Stowarzyszenia Polskich Skarbników
Korporacyjnych.
Maciej Müldner do MLP Group dołączył w lipcu 2025 r. obejmując stanowisko CFO (ang.
Chief Financial Officer).
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe
62
4.5 Rada Nadzorcza
4. 5.1 Kompetencje Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad Spółką we wszystkich dziedzinach jej działalności, przy czym
poza sprawami określonymi przepisami KSH, do szczególnych uprawnień Rady Nadzorczej, zgodnie z art.
21.2 Statutu należy:
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej
działalności.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Rada Nadzorcza składała się z sześciu członków.
wyrażanie zgody na emisję akcji w ramach kapitału docelowego, w tym na zasady określenia ceny
emisyjnej akcji oraz na pozbawienie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy w przypadku,
gdy uchwała Zarządu to przewiduje,
1)
zatwierdzanie rocznych budżetów i planów rozwoju Spółki oraz Grupy,
wyrażanie zgody na zaciąganie przez Spółkę zobowiązania lub dokonywania wydatków w
pojedynczej lub powiązanych ze sobą transakcjach nieuwzględnionych w budżecie Spółki i Grupy
Kapitałowej o wartości przekraczającej kwotę 2 500 000 euro,
wyrażanie zgody na nabywanie lub zbywanie oraz likwidację przez Spółkę udziałów lub akcji w
innych spółkach, z wyjątkiem transakcji przeprowadzanych w ramach Grupy Kapitałowej MLP
Group S.A. oraz transakcji ujętych w rocznym budżecie lub planie finansowym Spółki,
podejmowanie uchwał dotyczących ustalania zasad wynagradzania oraz wynagrodzenia członków
Zarządu,
1)
wyrażanie zgody na nabycie lub zbycie nieruchomości (w tym także prawa użytkowania
wieczystego) lub udziału w nieruchomości (w tym także w prawie użytkowania wieczystego) o
wartości przekraczającej kwotę 1.000.000 zł, z wyjątkiem transakcji ujętych w rocznym budżecie lub
planie finansowym Spółki,
powoływanie i odwoływanie członków Zarządu,
wybór biegłego rewidenta przeprowadzającego badanie lub przegląd sprawozdań finansowych
Spółki,
1)
podejmowanie uchwał dotyczących wyrażania zgody na zawarcie umów pomiędzy Spółką, a
akcjonariuszem Spółki posiadającym bezpośrednio lub pośrednio akcje przekraczające 5% ogólnej
liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu,
wyrażanie zgody członkom Zarządu na zajmowanie się interesami konkurencyjnymi osobiście lub
jako uczestnicy spółek osobowych, członkowie organów spółek lub spółdzielni, a także udziałowcy
spółek lub spółdzielni, jeżeli ich udział w kapitale zakładowym tych spółek lub spółdzielni jest
większy niż 5% lub jeżeli na mocy Statutu lub umowy są uprawnieni do powoływania choćby
jednego członka Zarządu lub organu nadzorczego,
zawieranie umów pomiędzy Spółką a członkami Zarządu,
Rada Nadzorcza składa się z sześciu członków, w tym Przewodniczącego i Wiceprzewodniczącego,
powoływanych na wspólną, 3-letnią kadencję. Przynajmniej dwóch członków Rady Nadzorczej stanowią
Członkowie Niezależni.
Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła się dnia 30 czerwca 2021 roku i zgodnie ze Statutem trwa
trzy pełne lata obrotowe. Jednakże mandaty członków Rady Nadzorczej wygasają nie później niż z
dniem odbycia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki zatwierdzającego sprawozdanie finansowe
za ostatni rok kadencji Rady Nadzorczej.
Z zastrzeżeniem uprawień osobistych, opisanych w pkt. 4.1.2 sprawozdania (w rozdziale Uprawnienia
kontrolne i osobiste akcjonariuszy), członkowie Rady Nadzorczej są powoływani i odwoływani przez
Walne Zgromadzenie Spółki.
Grupa Kapitałowa MLP Group S.A. • Skonsolidowany raport za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku
(dane w tys. zł, jeśli nie wskazano inaczej)
MLP Group – conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe